Dueño directo o inmobiliaria?

[kasbho]

Dueño directo debería ser ventaja en lo económico, pero el tipo te va a obligar a pagar los gastos de contrato, averiguaciones, y el depósito, por lo general será en cash.

Inmobiliaria, lo malo es la comisión, pero lo bueno es que esa comisión obliga a bajar los requisitos del propietario.

Por ejemplo, en la misma zona, dos departamentos parecidos, uno por dueño directo está en $ 1500 por mes, dos de depósito, gastos a cargo del inquilino.

Por inmobiliaria lo tenés a $1200, con dos de comisión, 1 de depósito, y gastos. En algunos casos la inmo te permite plan de pagos, asi no quedás en la lona de movida, además de ser mejores en el trato.. algunas.

Conviene manejarse con inmo conocidas, ir a verlas, ver cuantos avisos tienen, averiguar datos en colegios.

Existen muchas inmo truchas que son un nro de celular y nada mas.

En mi caso, evaluo bien los dos casos.

[alejoxd]

Dueño directo debería ser ventaja en lo económico, pero el tipo te va a obligar a pagar los gastos de contrato, averiguaciones, y el depósito, por lo general será en cash.
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No creo que en capital sea muy diferente, por ej por éstos lados, TODOS esos gastos las inmobiliarias se los hace pagar al inquilino. Y el trato, creo que no hay nada mejor que hablar con el dueño del circo porque la inmobiliaria la mayoria de las veces hace de teléfono descompuesto.

[claudiocor]

Si, yo también tenia entendido que las inmobiliarias te cobran ese tipo de gastos y tramites.

Una cosa, por que mencionas esos números en los precios de alquileres y depósitos?

Cuando estuve buscando para alquilar, en su mayoría los dueños directos exigían solo 1 mes de deposito y eran las inmobiliarias las que median dos más la comisión, por eso me llamo la atención.

Igual es cierto que evaluar siempre las dos posibilidades es la mejor opción.

El otro día en una entrevista que le hacían a un experto (no recuerdo bien por eso no lo cito) mencionaba que las inmobiliarias están aprovechando el hecho de que los propietarios o dueños no quieren administrar sus propiedades, es decir prefieren la mayoría de las veces tratar a través de un intermediario, cual sera el motivo? creo que esto los perjudica, dejan afuera un claro mercado disponible para el "Dueño directo"


ustedes que piensan?

[alejoxd]

El motivo del que prefieren un intermediario es por comodidad a la hora de tener que cobrar el alquiler, sobre todo si esa persona tiene más de una propiedad. La inmobiliaria muestra el dto, confecciona el contrato y hace de receptoría para el cobro. El costo de todo eso es la suculenta comisión que debe pagar el inquilino, es lo que se estila, pero para ser justos, ese gasto deberían dividirlo entre las dos partes, como cuando uno compra una propiedad dónde la comisión la pagan entre los dos. En un alquiler no deberia de ser diferente, pero como el que alquila no tiene muchas opciones entonces le meten todos los gastos a éste.
Otra cosa que me consta que desconocen muchos propietarios al dejar su propiedad a una inm. es la comisión que le cobran al que quiere alquilar. Ésto le paso a una conocida, el dto llevaba 5 meses sin alquilarse, en ese período ella debia pagar expensas, impuestos, etc. Por casualidad se entera que la inm. estaba pidiendo el 6 % de comisión y encima en un solo pago cash. Recaliente se la sacó, se la dió a otra y en 1 mes ya estaba alquilada.

[Ramiro]

no creo que las inmobiliarias hagan de telefono descompuesto, ponete a pensar y te vas a dar cuenta que si hicieran eso no alquilarian ni venderian nada y por ende cerrarian. Creo que como todo en la vida depende de cada uno, hay quienes no piden ayuda, ni siquiera preguntan como llegar a un lugar y se mandan solos. Algunos tardan mas, otros menos, algunos tienen mas problemas, otros menos

Claramente si te moves con una inmobiliaria reconocida, que este en regla, que haga varios años que este en la zona, no creo que tengas problemas, seguramente solo vas a encontrar soluciones.

Si te moves con dueño directo, tenes que tenerla muy clara para que no te caguen en ningun sentido. Si te moves con una inmobiliaria tenes que tener en cuenta esos temas que te comente antes, tanto yo como otros en este tema.

No se confundan con respecto a la comision, la inmobiliaria no administra alegremente los alquileres, cobra una suma al dueño en forma mensual. Muchas inmobiliarias incluso cobran comision al dueño aunque suele ser bastante inferior en comparacion a la que se le cobra al inquilino

[pocologico]

Si conoces al propietario, lo mejor ir a una escribano de confianza, ellos van a saber asesorarte, de todos modos el trabajo de averiguación de los titulares de dominio, y inhibición y embargo los escribanos lo deben hacer al momento de la compra y la inmobiliaria también tiene que pedirte que nombres a un escribano, si te gusta la casa y estás de acuerdo con el propietario con el precio, vas a una escribanía seria, y listo , siempre es importante recordar que el escribano lo pone el que compra nunca el que vende, saludos!

[kasbho]

En el mundo actual, para mi es viable inmobiliaria conocida o propietario conocido.

Como inquilino le estás diciendo a un desconocido cuantos son tus ingresos mensuales, donde viven tus viejos o al menos alguien que te banca tanto será tu garante propietario, y además el tipo te puede pedir dinero para averiguaciones de la garantía.

Si lo ves desde afuera es ideal para un chorro poner un aviso en el diario que alquila dueño directo bien ubicado, y hacer caer gente inocentemente.

Un inmobiliaria desconocida es lo mismo, y conozco gente que fué estafada con comisiones abusivas, principalmente a turistas o gente del interior

Mi solución, busco el aviso y voy a ver la inmobiliaria primero, nada de encontrarnos. Averiguo en el barrio quienes son, cuanto hace que están, busco otros avisos en la gloriosa internet, y si con la misma dirección no están armando una mentira.

En caso de dueño directo, busco gente que sea conocida.

Lo peligroso es que con el tema de internet y los portales que no cobran comisión y ponen avisos gratis, se llena de chorros que están a la espera que caiga alguien.

Una piba que vino de España, le sacaron $1000 de comisión y no le dieron nada.

Los precios que puse y las comisiones las saqué de los portales de internet, en algunos casos llamé.

Saludos

[eleonoris]

Nosotros llevamos alquilado un departamento dos veces y siempre publicamos el aviso nosotros e hicimos la guardia.
1. No está bueno hacer pagar una comisión a una inmobiliaria. Parte de ese dinero puede ser pedido como un depósito más grande y la gente no tiene la sensación de que regalan su dinero, ya que finalizado el contrato, se devuelve.
2. Tenés la posibilida de elegir. Un inquilino es un socio, él quiere que le cumplas con lo que corresponde (lidiar con administradores en casos que corresponda, hacerte cargo de gastos que te corresponden, etc) y vos querés que cumpla (que pague en tiempo y forma, que cuide el inmueble). Una vez mandaste a averiguar la garantía y que cumplen con los requisitos, tu último requisito es la intuición: Me va a dar problemas con los vecinos porque toca la batería o tiene 5 perros? No entiendo de qué trabaja y no parece interesado en dar más detalles? A las inmobiliarias eso les importa poco y nada. Además, hay que contemplar que puede tener un problema y te paga el 9 en vez del 5, estás tratando con gnte honrada, no hay que ser tan estricto.

Espero que sirva!

[pibepalo]

Para alquilar definitivamente es mejor tratar con conocidos o en el segundo y último caso, con una inmobiliaria de trayectoria comprobada. Para comprar, lo más seguro y económico es conseguir un escribano de confianza que se encargue de controlar que la operación se haga con todos los papeles y requisitos necesarios y tratar directamente con el dueño, evitando comisiones inmobiliarias por compra/venta que son completamente abusivas en la mayoria de los casos... tal vez 8% entre lo que le cobran a cada parte

[tano_reload]

Estoy por recibirme de martillero y corredor y la verdad me da pena y entiendo algunas de las brocas que tienen con las inmobiliarias.

Pero les digo algo muy simple primero como ley por ahí no es diezmo lo que se cobra es el 3% ok.

Segundo ya que se quejan de las inmo, les voy a dar una información que bien guardada bajo tierra tienen los abogadescos sedientos de guita que se meten en lugares profesionales como los bienes raíces que no les incumbe y de los escribanos.

Ambos escribanos y abogados viven cobrado comisiones superiores al 3% y pasándose las leyes por donde ustedes saben ya que el escribano por ley no puede cobrar si no mal recuerdo el 2% o sea menos que el martillero supuestamente si lo denuncian pierden la matricula (en la vida real no pasa nada) ya que cobran mínimo el 7% del total para realizar la escrituración ok.

El abogado lo mismo te cobran o te dicen cuanto te va a salir por ejemplo un juicio cuando en realidad el que debe dictaminar sus honorarios es el juez al finalizar el juicio y generalmente es una miseria (esto es por ley) así que averigüen si no me creen y van a ver qué calladitos la boca son los peores.

Ahora si les digo porque les conviene pagar el mísero 3% inmobiliario por que cuando uno compra una casa o la pone en alquiler está poniendo en juego los ahorros de su vida o mucha guita un error puede hacer que se les genere una pérdida de capital muy grande y un dolor de cabeza de aquellos por quererse ratoniar un 3%.
Otra ventaja si vendes es que vas a obtener un mayor precio de tu propiedad esto se debe a que las inmobiliarias serias son expertas en marketing y justamente nos dedicamos a vender y aumentar el valor de los bienes de nuestros clientes.

algunas ventajas mas :
Beneficios de realizar sus operaciones de venta o alquiler con una Inmobiliaria Registrada

Experiencia: Al operar con una inmobiliaria registrada, esta le ofrece años de experiencia en el mercado, lo que conlleva a un conocimiento profundo del comportamiento del mercado, de los pasos legales y de las posibilidades de su propiedad.

Infraestructura: Las inmobiliarias invierten un gran presupuesto en tecnología (software, páginas webs, mailings, fotografía y video digital, etc.), en publicidad en distintos y variados medios de comunicación nacionales e internacionales, en personal capacitado, en modernas oficinas, etc.
Todo puesto a disposición de sus clientes para promover sus propiedades o para que pueda encontrar aquella propiedad que busca.

El buen asesoramiento en una inversion puede hacer que ese 3% que les parece mucho pase a ser nada por que si estamos invirtiendo plata en ladrillos sea para vivir o como inversion , ya que los bancos como saben se quedaron con los dolares de la gente y no las inmobiliarias ese buen asesoramiento sobre una sona en expansion o con buen futuro nos puede dar un redimiento de la inversion en pocos años de mucho mas que el misero 3%.

para finalizar les dejo la ley que regula las comiciones inmobiliarias siempre fue asi 3% comprador y 3% vendedor. martilleros y corredores.

La ley 20266 y sus modificatorias (Ley Nacional que regula la actividad inmobiliaria) dice en su articulado lo siguiente:
Artículo 37. El corredor tiene derecho a:
a) Cobrar una remuneración por los negocios en los que intervenga, conforme a los aranceles aplicables en la jurisdicción; a falta de ellos, de acuerdo de partes o de uso, se le determinará judicialmente; salvo pacto contrario, surge el derecho a su percepción desde que las partes concluyan el negocio mediado.
La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo.
Interviniendo un solo corredor, éste tendrá derecho a percibir retribución de cada una de las partes; si interviene más de un corredor, cada uno sólo tendrá derecho a exigir remuneración a su comitente; la compartirán quienes intervengan por una misma parte;
b) Percibir del comitente el reintegro de los gastos convenidos y realizados, salvo pacto o uso contrario.
Artículo 38. — El corredor por cuya culpa se anulare o resolviera un contrato o se frustrare una operación, perderá el derecho a la remuneración y a que se le reintegren los gastos, sin perjuicio de las demás responsabilidades a las que hubiere lugar.
Art. 19.- Se prohíbe a los martilleros y corredores: a) (Descuentos y bonificaciones) Practicar descuentos, bonificaciones o reducción de comisiones arancelarias; b) (Participación en el precio)Tener participación en el precio que se obtenga en el remate a su cargo, no pudiendo celebrar convenios por diferencias a su favor, o de terceras personas; ….. g) (Retención del precio) Retener el precio recibido o parte de él, en lo que exceda del monto de los gastos convenidos y de la comisión que corresponda; ….

Y la Ley 10.973 que regula en la provincia de Buenos Aires la actividad inmobiliaria dice:

CAPITULO IV
DE LOS ARANCELES

Artículo 54º.-

II.- DE LOS CORREDORES:
a) Venta de inmuebles: del 1,5 % al 3 % a cargo de cada parte.
b) Venta de títulos y acciones con o sin cotización en bolsa, sin incurrir en los supuestos contemplados por la Ley 17.811 de Oferta Pública de Títulos Valores: del 0,5 % al 1 % a cargo de cada parte.
c) Venta de rodados, demoliciones, plantas, mercadería, implementos agrícolas, muebles en general: del 3 % al 6 % a cargo del comprador.
d) Venta de fondos de comercio:
1) A inventario: del 2 % al 4 % a cargo del comprador y del 3 % al 6 % a cargo del vendedor;
2) En block: del 2,5 % al 5 % a cargo de cada parte.
e) Venta de hacienda y ave:
1) Venta de vacunos y lanares en general: del 1 % al 2 % a cargo de cada parte;
2) Venta de porcinos, caprinos, yeguarizos y asnales en general: del 1,5 % al 3 %a cargo de cada parte;
3) Venta de reproductores generales: vacunos, lanares, porcinos, caprinos, yeguarizos y asnales: del 1,5 % al 3 % a cargo de cada parte;
4) Venta de reproductores de pedigrí: del 3% al 6% a cargo de los compradores;
5) Venta de aves: del 2,5 % al 5 % a cargo de cada parte.
f) Arrendamientos en locaciones urbanas o rurales: del 1% al 2% a cargo de cada parte sobre el importe del plazo de contrato. En caso de no existir contrato escrito, se tomará como base el importe de dos años de arrendamiento o locación. En alquileres por temporada: del 1,5 % al 3 % del monto del contrato a cargo de cada una de las partes.
g) Dinero en hipoteca: del 0,75 % al 1,5 % a cargo de cada parte.
h) Venta de ganado de cualquier tipo a frigoríficos: del 1 % al 2 % de honorarios o aranceles a cargo del vendedor.
i) En todos los casos, el vendedor pagará además los gastos de publicidad previamente convenidos.
Los Martilleros y Corredores Públicos podrán fijar por contrato el monto de sus aranceles y honorarios sin otra sujeción que a esta Ley y a las disposiciones de los Códigos de Fondo; pero el contrato será redactado por escrito bajo pena de nulidad y no admitirá otra prueba de su existencia que la exhibición del documento o la confesión de parte de haber sido firmado.
Las escalas arancelarias serán de observancia obligatoria, tanto en los mínimos como en los máximos previstos.
III.- INAPLICABILIDAD DE LOS ARANCELES
No será de aplicación el presente arancel cuando en virtud de leyes particulares o especiales se establezcan aranceles diferentes.
Artículo 56º.- Si en las operaciones articulares intervinieran dos o más colegiados, cada uno percibirá los honorarios o aranceles que determina el artículo 54º y conforme con las escalas que fija, a cargo de la parte que represente cada uno de ellos, sin derecho a los del otro, salvo convención escrita en contrario.
Cuando los Martilleros y Corredores Públicos actúen como tasadores en forma particular, o por designación judicial, recibirán como honorarios hasta el cincuenta por ciento (50 %) de la escala arancelaria fijada en el artículo 54º, en cada caso, siendo su pago a cargo de:

a) En las tasaciones particulares: del comitente.
b) En las judiciales: conforme a la imposición de las costas.