Quiero alquilar mi local directamente - Consejos

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    #1 Quiero alquilar mi local directamente - Consejos

    Hola gente

    Tengo un local comercial que estoy por alquilar directamente al inquilino, ya que me hizo una buena oferta y me pidio evitar la inmobiliaria... ya lo investigue, es solvente y aparentemente cumplido. Igual voy a hacer redactar el contrato con abogado, pero queria que me aconsejen sobre que precauciones tomar... nunca estan de mas:

    1) Que opinan de pedirle una garantia propietaria y 2 meses de deposito...

    2) Quiero ponder una clausula de que el mantenimiento del inmueble corre por cuenta del inquilino mientras dure el alquiler y el propietario puede hacer inspecciones periodicas para revisar el estado del inmueble... que les parece?

    3) El inquilino debe pagar impuesto inmobiliario y abl? En caso de ser asi y para evitar llevar y traer boletas, le puedo cobrar un extra estimado mensual por estos conceptos y los pago yo directamente?

    4) La idea es que me deposite mensualmente el alquiler para evitar que me haga dar vueltas al pedo y es mucho mas practico...

    5) Que otras precauciones tomarian?

    6) Lo unico que le tengo miedo al deposito bancario es a la AFIP... ya que conozco de casos en que cuando ven depositos periodicos de ciertos montos te colocan en la mira y te comienzan a romper . Particularmente tengo miedo que me sumen la relacion de dependencia y el alquiler y me comiencen a romper con ganancias y otras yerbas.
    Como puedo evitar esto?

    7) Es practica comun poner una parte por contrato y el resto por pagares? Como seria esto y que porcentaje se ponde de esta manera?

    Gracias desde ya por la ayuda.
    saludos
    pedro

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    4 comentarios / 11300 Visitas

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      • 18/04/02
    16/07/2011
    #2 Re: Quiero alquilar mi local directamente - Consejos

    por el tipo de preguntas asumo que no tenes mucha experiencia. con lo cual te recomiendo acudir a un profesional. Tene en cuenta que las cosas bien hechas son muy distintas a como queres hacerlas. Mas que nada por el tema del abl, la evasion fiscal y los pagares

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      • 19/05/04
    17/07/2011
    #3 Re: Quiero alquilar mi local directamente - Consejos

    si ya fui a un abogado, pero no me saco todas las dudas como queria... Y tenes razon, no tengo experiencia y es por esto que consulto en el foro...

    Tengo que volver al abogado para seguir avanzando en el tema; pero queria que uds que tienen mas cancha puedan aconsejarme un poco...

    Ramiro, podrias explayarte un poco?

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      • 18/04/02
    20/07/2011
    #4 Re: Quiero alquilar mi local directamente - Consejos

    1) pedir garantia es comun, es mas, debes hacerlo para proteger tu inmueble. Los dos meses de deposito dependen un poco de lo que alquiles. Por lo general se piden dos meses cuando hay muebles o algo "extra" en la propiedad. Sino te sacan un poco de mercado ya que todos piden un solo mes. Si la pregunta va a orientada al "se puede?" entonces mi respuesta es la siguiente: Se puede pedir como maximo un mes de deposito por cada año de contrato. Es decir, para un contrato comercial (36 meses minimo por ley de alquileres) se puede pedir como maximo 3 meses de deposito

    2) Este tema del mantenimiento esta tocado en la misma ley, solo que no aclara mucho. El inquilino toma a su cargo el mantenimiento del inmueble, se entiende los gastos menores que hacen al funcionamiento del mismo. Estos gastos van desde cambiar las lamparitas, limpiarlo, hasta hacer services de calefones, estufas, aires, etc. Si algo se rompe y NO hubo MAL USO, entonces el dueño tiene que abonar la reposicion.

    Esto es lo que entiende la mayoria de la doctrina y jurisprudencia acerca del mantenimiento. La restitucion es a cargo del dueño, salvo que haya mal uso, ahi es a cargo del inquilino. A veces es imposible demostrar mal uso. Los accidentes son a cargo del dueño tambien, salvo que haya negligencia o mal uso

    3) Los impuestos gravan a la propiedad, por ende al propietario. No obstante hace muchos años ya que los inquilinos estan tomando a su cargo el pago de los mismos. Podes hacer como vos quieras, o los paga el o los pagas vos, o una vez cerrado el monto del alquiler le decis "mira yo pago anualmente los impuestos, te parece dividir por 12 y te cobro mes a mes?". Realmente es como vos quieras, ya que se trata de un acuerdo entre partes

    4) Una boleta de deposito no es un recibo de alquiler. Si no queres mes a mes no lo hagas, pero cada 6 meses, 9 o un año, deberian juntase para volcar los depositos en un recibo. Algo simple que diga "recibi por el mes de enero un deposito hecho en tal banco tal dia, por febrero tal otro, por marzo" y asi

    5) corroborar que la garantia no sea comprada, ni este gravada, y que sea efectivamente del titular que figura en la escritura. Cuanto mas vieja la escritura a veces es mejor ya que te muestra que la tiene hace mucho y no la compro para usarla de garantia y venderla. Si te da desconfianza cada seis meses o un año pedi un informe de dominio a ver si sigue todo igual. Que el garante afecte todo su patrimonio y no solo ese inmueble. Lo mismo los inquilnos. Que ninguno de los firmantes este informado en el veraz ni tenga deudas. Las referencias comerciales siempre son buenas tambien.

    6) No voy a comentar como evadir impuestos ya que no es lo correcto. Si estas ganando dinero tenes que pagar ganancias. Deberias inscribirte como responsable inscripto y hacerla una factura todos los meses al cobrar el alquiler. Se la podes enviar por correo cuando recibis el deposito (la factura si sirve como recibo si lo aclaras en la misma la forma de pago mediante transferencia). Los alquileres comerciales son con IVA. El inquilino debe pagarte lo que acordaron mas iva, y vos hacer el deposito en la afip mes a mes. Salvo que tu inquilino tenga una empresa enorme por lo general es asi de simple, sino si tu inquilino es medio grande te va a hacer retenciones y ahi si quizas tengas que recurrir a un contador. Sino solo recurris al contador el primer dia, te da de alta, te explica como hacer el deposito y listo, lo ves una vez al año para la declaracion de abril

    7) Los pagares los usan muchas personas para evadir impuestos. Hay un par de casos donde no se han podido cobrar. Al hacer eso te metes en algo que esta en lo ilegal. La gente lo hace para "protegerse" pero en realidad la mejor manera de protegerse es estar en blanco. Despues anda a contarle a un juez que vos sos un pobre tipo que evadio impuestos pero que te cagaron y tenes que cobrar un alquiler por medio de unos pagares que obligaste a firmar como condicion de contrato. Si llegas al juez con pagares firmados por alquileres no estas en el mejor escenario. Aunque vas a encontrar varios abogados con experiencia en el tema que te pueden aconsejar como hacerlos para posicionarte mejor

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      • 19/05/04
    25/07/2011
    #5 Re: Quiero alquilar mi local directamente - Consejos

    Ramiro, te pasastes
    muchas gracias por tu ayuda, me aclaraste bastante el panorama.

    saludos
    pedro

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