Consulta por Deptos a construir...

[QWERDO]

Hola a todos, quiero recibir opiniones sobre una idea q tengo.
Tengo la posibilidad de tomar un credito hipotecario a tasa muy buena fija, yo vivo con mis viejos y ni pienso en irme a vivir solo, asiq pienso en una inversion asi:
Tomo deuda a muy bonita tasa fija por USD 40.000, y compro dos departamentos a construir en 3 años; esta es la parte importante... vieron esos deptos a construir a traves de fideicomisos o sociedades civiles? eso quiero pero pagarlos cash con la plata del credito (y completando con mas capital de ser necesario), NECESITO SABER CUANTO CUESTA UN DEPTO de 40 o 50 mts2 A CONSTRUIR EN TRES AÑOS O MENOS... entonces aguanto el credito por ese lapso y desp alquilo los deptos y voy pagando la deuda.... q tal?

SI SON CORRECTOS MIS CALCULOS (ojala lo sean) UN DEPTO A CONSTRUIR ESTARIA ENTRE 25 y 30 mil dolares, con 40 y un poco mas podria comprar dos... sta bien eso??

pd: todo esto es en CORDOBA y el banco es el Banco de la provincia......
GRACIASSSSSSSSSSSS!!!!!!! SALUTE!!

[Pulghar]

Qwerdo: La opción del fideicomiso es una de las más apropiadas pero tenés que tener en cuenta algunas cosas:
El fideicomiso es una sociedad de pares (fiduciantes) organizada generalmente por un desarrollador, (empresa constructora, estudio de arquitectura o inmobiliaria), en la que todos los fiduciantes se reunen para un objetivo común y que, a diferencia de una SA o SRL, se extingue automaticamente una vez cumplido su objetivo, (por ejemplo, construir y vender un edificio en un predio determinado).
La ganancia que reporta el fideicomiso, (diferencia entre costos totales y ventas) debe quedar para los fiduciantes, cobrando los administradores fiducuarios, (empresa , estudio o inmobiliaria, en todos los casos constituidas como sociedades con capacidad para la administración fiduciaria), una comisión por sus servicios.
Es importante entender que NO ES LO MISMO COMPRARLE A UN FIDEICOMISO QUE SER PARTE DE ÉL, te lo digo porque muchos fiduciarios te integran al fideicomiso, te cobran tu parte como fiduciante y te entregan metros cuadrados a un valor que, pese a ser en general más bajo que la compra llave en mano, es más caro que el costo. Lo que es peor y además ilegal es que te cobren un precio ajustable y termines pagando un valor independiente de la ganancia que el fideicomiso genera. Como ejemplo te digo que en Buenos Aires, en donde me dedico a la administración fiduciaria, proyecto y dirección de obras, la ganancia suele trepar a más del 40 % para obras cortas mientras que los compradores adqieren sus propiedades con un diferencial con los precios de mercado del orden del 15 al 20%

me olvidé de contestar a la pregunta concreta. En un edificio de 1,000 m2 el costo de la construcción debería estar en el orden de los 600U$S el m2 más el costo del terreno dividido por la cantidad de m2 que se pueden construir en él. (m2 vendibles se entiende)

[Ramiro]

los valores q pusieron antes son reales, el m2 sale 600 dolares MAS el terreno, tenes que tener muchisimo cuidado con ese tipo de sociedades ya que muchas veces pueden resultar en estafas, por otro lado con 40k dolares hoy en dia no compras dos dptos ni en dope, fijate q tu analisis como barato propones q salga 30 mil y pensas comprar dos por cuarenta? se te va a complicar, mas que nada porque en estos casos los q ganan son los q arman el negocio y no quien aporta capital, el q aporta capital gana tambien pero la diferencia importante la hace el que sabe armar el negocio

Tambien habria q ver la zona en donde buscas ya que eso (sumado a otros factores) varian los precios finales del dpto



edito, me acorde de agregar q falta sumar gastos, tanto de tu hipoteca como de la escritura de compraventa y si interviene una inmobiliaria, aparte de impuestos y demas, calcula entre un 5 y un 10% extra

[mvirginia_85]

Hola. Estoy en Buenos Aires, en Lanús.
En Avellaneda se están por construir un complejo de 4 torres de edificios con un total de 924 deptos de 2,3,4 ambientes y hasta algunos duplex. La propuesta es muy interesante en función a los servicios que dicen brindará el complejo (confiteria, 7 locales comerciales, jardin infantil, guardería, salon de fiestas, solarium, 3 piscinas, solarium, entre otros). El proyecto es a 3 años, depende el depto que se compre, la entrega se realiza en 3 o 4 años. El financiamiento es en cuotas en PESOS y a pagar en 120 cuotas/meses.
Les paso el link a ver qué les parece si es para confiar: http://www.bainter.com.ar/bainterinversiones.htm
Espero sus comentarios sobre qué les parece y si tienen algun caso conocido que le haya resultado este tipo de compra me harían de gran ayuda.
Saludos!!!!!!!!.

[elargentino25]

Hola. Estoy en Buenos Aires, en Lanús.
En Avellaneda se están por construir un complejo de 4 torres de edificios con un total de 924 deptos de 2,3,4 ambientes y hasta algunos duplex. La propuesta es muy interesante en función a los servicios que dicen brindará el complejo (confiteria, 7 locales comerciales, jardin infantil, guardería, salon de fiestas, solarium, 3 piscinas, solarium, entre otros). El proyecto es a 3 años, depende el depto que se compre, la entrega se realiza en 3 o 4 años. El financiamiento es en cuotas en PESOS y a pagar en 120 cuotas/meses.
Les paso el link a ver qué les parece si es para confiar: http://www.bainter.com.ar/bainterinversiones.htm
Espero sus comentarios sobre qué les parece y si tienen algun caso conocido que le haya resultado este tipo de compra me harían de gran ayuda.
Saludos!!!!!!!!.

Muy bueno!!
Ya lo estoy mirando.. sería bueno que alguien que entienda un poco del tema explique un poco (para los poco entendidos) de que se trata..

Saludos

[praetorian]

Tengo la posibilidad de tomar un credito hipotecario a tasa muy buena fija, yo vivo con mis viejos y ni pienso en irme a vivir solo, asiq pienso en una inversion asi:
Tomo deuda a muy bonita tasa fija por USD 40.000, y compro dos departamentos a construir en 3 años;

Che en serio si sacas un credito hipotecario te dan la plata parai nversion?
hasta donde sabia te dan la plata si vas a comprar la casa..... yo quise hacer lo mismo que me den la plata para un fide qu ya estan terminando y me dijieron que no porque la plata o sea la hipoteca se produce sobre algo escriturado por lo tanto hasta que no este terminado listo para vender no me dan ni una moneda fijate

no te la dan para invertir ( en este caso fijate bien si te la dan ,la diferencia de tasas de interes el cft y ahi vas a tener la ganacia real )

pd: siyo estoy equivocado y te dan la plata ,en que numero ronda la tasa de interes fija a la te dan el prestamo?

[Petato]

Che esta bueno eso, sera verdad?
Es conocida Baiter? alguien tiene mas informacion al respecto?
Gracias!

[juanmguillen]

QWERDO,
El tema del fideicomiso es relativamente complejo.
A diferencia de otras "sociedades" (el fideicomiso no es una sociedad pero tiene características que se pueden comparar con ellas) el fideicomiso es extremadamente flexible en su conformación legal.
Con esto quiero decir que sin sabes que tipo de fideicomiso se trata y sin tener en contrato a mano para leerlo no se puede decir prácticamente nada al respecto.
Se pueden haces negocios en fideicomiso rentables y seguros.
El tema (como siempre) es como se implementen esos negocios.
Saludos,
Juan Martín.