Que le espera al mercado inmobiliario.

Hola Esplinter:
Te dejo parte de un articulo interesante..

Los expertos del tema consideran que vamos a sentir esta crisis de la siguiente forma:
1. Un desacelere en la construcción (ya no hay más margen de error y lugar para la improvisación); ya de hecho se ven menos permisos de construcción
2. Una merma en la oferta como consecuencia de la preocupación de la gente (inflación, desaceleración e incertidumbre)
3. Una caída en la demanda y en la venta de las propiedades (debido a despidos, a la falta TOTAL de créditos, la baja del turismo y la compra de extranjeros);
4. Los mercados que más pueden sufrir son el retail o sea locales comerciales (donde se pedía cualquier cosa) y los nichos que más han sido explotados y donde ha habido una “sobre-construcción” saturando la demanda (sector Premium –ABC1, zonas como Puerto Madero).
La conclusion que se saca es la siguiente...

La inversión en inmuebles es una de las más seguras, en la medida que uno lo vea como algo a mediano y largo plazo; lamentablemente nos hemos acostumbrado a comprar y vender y sacarle un margen del 20%, como quien compra y vende bonos o acciones.


Mi opinion personal (de hecho bastante conservadora)....es que si tenes ahorros...lo mejor es invertir en ladrillos....y por como se viene moviendo el mercado este ultimo mes, pueden surgir muchas oportunidades buenas de inversion en inmuebles .

Saludos
Valeria

Te felicito por decir la verdad a pesar de ser vendedora.
La mayoría de los vendedores salen a decir que el precio de los inmuebles seguirá de por vida subiendo.

Coincido con lo que decís de diferenciar el plazo de la inversión y el objetivo. Lo que no coincido es la conclusión final, y tomando tus mismos planteos, los precios de los inmuebles bajarán, indefectiblemente, por lo tanto no es buena inversión.
A largo plazo, depende el plazo, pero seguro que, tal cual decís, eso de comprar ponerle el 20% y salir a venderlo, no va más.

. Se terminó la compra de extranjeros ( conviene mas Miami )
. Se terminó el boom de los chacareros de la soja
. Los bancos quieren recaudar dólares, altas tasas de crédito
. Los sueldos están parados y seguirán así por un par de años mas.
. Los sueldos son en Pesos, los inmuebles aumentaron el dólares, tomaron demasiada distancia.
. Puede pasar una ola de despidos, y le puede tocar a cualquiera, no conviene endeudarse
. El sueño del inquilino explotable, ya pasó.

Hoy salió en Critica Digital que es necesario un sueldo de $10mil pesos para comprar un depto en capital.

. Es excelente momento para VENDER.
. Pésimo para COMPRAR, al precio de mercado.
. Buen momento para tener dolares/euros en la mano y salir a contraofertar con fuertes porcentajes
. Muy buen momento para estar atento al que se baja del precio alto y sale a vender desesperado. En España por ejemplo, el diario ElMundo publica "la oferta de la semana", y son muy buenas. Quién diría que en España se estarían bajando precios de hasta 15%, no?
. Mal momento para tomar crédito
. Buen momento para plazo fijo ( 18% anual ) ( yo estoy haciendo esto, pero la piloteo mes a mes )


Obviamente no soy vendedor, y mi opinión es esperar un tiempo, hasta que los precios sean reales y bajen.
Quizás pasen dos años, pero para ese momento con los créditos actuales estaríamos endeudados, atados a una tasa variable, con el cu** a dos manos, y para colmo con menos practicamente nada de la propiedad como activo.

Los precios de los campos ya muestran la baja por la falta de acción.

Si bien la crisis en originada por los inmuebles, aún sin ella, gran parte de lo que digo igual pasaría, la crisis es un gran empujón.

Saludos

Gracias kasbho , yo me manejo asi . No me sirve de nada aconsejar mal a un cliente...que obviamente quedara desconforme conmigo y lo principal en este negocio es (es mi politica y la politica de remax razon por la cual me uni a su equipo) es dar un excelente servicio para poder fidelizar al cliente y que este a su vez nos recomiende.

Justamente a esto me referia con que en estos momentos hay muchisimas oportunidades de hacer buenos negocios con la plata en la mano....
Sabiendo que , si bien tenes razon que quizas los precios bajaran levemente ahora,....en el futuro (a largo plazo) volveran a subir junto con la demanda como fue siempre....

Saludos

Exacto yo estoy con el pensamiento de La Chuqui....no nos olvidemos q Argentina es un pais fuera del mapa mundi y aca tuvimos (devaluaciones,corralitos,efecto tequilas,rajada de presidentes a mano del pueblo,pesificacion)y el valor de los inmuebles "nunca bajo" es mas subieron".....yo creo q por ahora no van a bajar (sobre todo la gente q no necesita liquidez lo va a vender a lo q vale)por ahi pueden bajar un poco pero a la larga van a volver a subir irremediablemente (aunq yo sigo con mi postura q por ahora no van a bajar)

A mi me caiste bien, veo vendedores mientiendo para sacarse inmuebles de encima de una forma grosera, como en su momento solo atendían a los de acento español para ofrecer alquileres.
Es un país de aprovechadores, y cuando alguien juega con las cartas sobre la mesa, hasta resulta raro.

No quiero ponerte en un aprieto, pero definí "largo plazo".
Yo considero que no habrá otro momento de demanda por los próximos 4 a 6 años. Quizás más, todo depende el próximo gobierno.

De mi parte, y de muchos que conozco, es imposible alcanzar el valor de los inmuebles, y solo considerando departamentos comunes, nada extravagante, en los próximo años los sueldos deberían incrementarse un 50% mínimo, y más también. Siempre y cuando los inmuebles no aumenten...

La realidad es que el trabajador común se despidió de la casa propia hace dos años, ni siquiera con líneas de crédito amigables se lograría afrontar los costos.

Una persona de 45 años, pueden tomar créditos de 20 años, esa gente ya quedó afuera del negocio.
Se cometió un gran error al permitir que el portero haga el trabajo del tasador, ahora ese sobrevaluado es dificil de erradicar.

El mejor ejemplo es España, los precios no paran de bajar, y aún así no existe demanda. Lo que desapareció es la generación de "vivir para pagar la hipoteca"

Yo considero que la próxima baja será de un 10%, la siguiente de otro 10% y luego el destino dirá.
Si los inversores hacen dumping para recuperar costos, puede caer mucho mas.
Si deciden mantenerse, puede que quede en 20%.

Yo creo que habrá algunas volcadas de precios.

De mi parte, como ya dije en otro post de otro hilo, ni aunque bajen el 40% puedo comprar, y tengo uno de los mejores sueldos que conozco.


Mr Linux : No existe ningún activo que crezca continuemente. Es algo lógico. Si los inmuebles crecieran en valor en forma eterna, no existirían otros mercados. Ni el petroleo, ni el oro, ni el dolar, ni el euro, ni la soja, ni las .com ... nada crece eternamente, en algun lugar esta el contrapeso. Hace 10 años que los precios en España no paraban de subir, ahora, no paran de bajar. Hace varios años que Miami no bajaba de precios, ahora no paran de regalar casas.

Si en Argentina hubieran aumentado los precios de los inmuebles en forma lógica, de a pasos cortos, hoy serían el refugio de todo el mundo, la avaricia del argentino promedio arruinó todo con aumentos de 20% ( como bien dice Chiqui ) y con eso se sobrevaluó el mercado en forma payasesca.

El argentino arruina todo.

Arruinamos.

Creo que en este momento y en el pais en que vivimos no se puede precisar nada...
pero supongo que por un par de anios no volvera nada a la normalidad.

Mira el tema de la sobrevaluacion de los inmuebles es terrible...
me pasa continuamente, ya sea porteros, administradores o los mismos duenios que por el valor emocional que tiene el inmueble o las mejoras realizadas pretender una cifra que nada tiene que ver con la realidad .
Yo siempre hago un estudio de mercado junto con la tasacion, por lo menos dos comparables actualmente en venta , de caracteristicas similares al inmueble a tasar , y lo mas cerca posible (no mas de 3 cuadras a la redonda)y de acuerdo a eso saco mis conclusiones sobre el valor real y actual de la proiedad.
La mayoria de las veces los propietarios se quedan , 1ro asombrados del trabajo realizado (nada de improvisacion y tasaciones al instante mientras ves el depto) , la presentacion y muchas veces por el precio ...gralmente es bastante menos que lo que pretenden , pero bueno ellos deciden en definitiva, si quieren tener el depto en venta por un anio hasta que aparezca alguien que se enamore y pague lo que no vale o sino ponerlo a precio de mercado y venderlo en tiempos breves.
Despues esta en mi, tomar o no una propiedad sobrevaluada , ovbiamente invertire bien poco sabiendo que a ese precio no se va a vender, y desde ya aclaro que el propietario sabe perfectamente mi postura con antelacion...todo depende del grado de motivacion que tenga de vender...
La gente no es tonta, con internet la gente que busca comprar sabe perfectamente los precios de lo que busca y no paga mas...
Es mas , te digo que la brecha de negociacion se achico mucho..
eso de ...lo pongo 30.000 dolares mas para bajar 15.....casi esta erradicado..
a lo sumo se puede negociar 5000 dolares .....en la actualidad.

En fin...el tiempo dira donde iremos a parar..
De todas maneras insisto que el que tiene liquidez puede aprovechar este momento para conseguir buenos negocios...y despues...esperar..

Saludos a todos.

Si, te entiendo y de nuevo te felicito por la honestidad.
Conozco una inmobiliaria de Villa Crespo que trabaja igual que vos, el promotor les dice la verdad, y que esta sobrevaluado, pero el problema es que el vendedor quiere mas y se termina yendo con las inmobiliarias que le aceptan los precios inflados, o termina publicando en un site de internet a la espera de algún milagro.

Algunos creen que es poner a la venta y esperar los millones.

En La Plata, que lo viví contado por un promotor honesto como vos, una empresa de construcción llegó y empezó a subir los precios de los inmuebles, creando el efecto cascada de precios cada vez mas altos.
La gente iba directamente a ofrecer sus inmuebles con esta constructora/inmobiliaria porque creían que se iban a hacer millonarios en una semana.

La constructora ganó el mercado, primero ubico todos las construcciones de ellos al precio que quisieron, y luego dejaron a la gente ilusionada que podian vender a esos precios .. y asi están ahora.

Nadie quiere admintir que fueron estafados al hacerles creer que tenian mucho capital y que lo ideal era esperar un comprador premium, mientras que la constr/inmob casi nunca ofrecía esos inmuebles para la venta.
Cada tanto vendian una casa de un barrio con gran ganancia para fomentar la idea y mantener la idea que "vender caro es posible".

Lo vi y lo veo aún, algunas personas llevan dos años esperando un comprador, pero no pueden bajar los precios, al final, la inmob se los va a terminar comprando por dos pesos.

Por otro lado, se nota que el gobierno no quiere que el dolar se dispare, la otra, son los plazos fijos, mañana algunos bancos van a ofrecer hasta 25% anual, pero la gente quedó temerosa de los bancos, practicamente los estan obligando a los ladrillos.

Pero no es negocio, no existe renta que recupere esa inversión, deberían alquilarlo por 30 años o mas y en dolares.

Para mi, este fue un enorme negocio de las grandes inmobiliarias, que ya se hicieron una fiesta, ahora se van a recorrer el mundo, y en unos 10 años vuelven a la carga de nuevo.

La vivienda en Reino Unido bajó el 15%.

Hola, a la chica REMAX, sabes que estuve viendo de poner una franquicia de Remax...vos lo recomendarias? sabes si trabajan con fideicomisos?

Para no desvirtuar el tema, concuerdo en un 100% a todo lo que dicen (menos con Mr Linux)... y les puedo decir que el mercado esta estancado en Bs As, no asi en el interior donde se pueden encontrar cosas muy interesantes. Recuerden que con $$$ se pueden comprar muchas cosas, no solo inmuebles, el capitalismo compara precios en todos los activos y va rotando entre sectores, el real state por ahora se termino.

Saludos a todos (menos a Mr Linux)

Para de querer armar curros (desde Servers hasta ponerte un REMAX,lo proximo q es,un parripollo???) y no se q te vas a comprar con la plata q tenes (primero anda a cambiar esos yenes rancios q tenes de la epoca de Hiroito/Hiroshima/Pearl Harbor por alguna moneda seria y no farolera)y despues compra....y obviamente saludos a todos menos a vos...

Pd:Me tenia q vengar Tony de arriba no te la ibas a llevar