Subalquiler

[ccolalongo]

Tengo un local que lo tenía alquilado desde 2001 y fui renovando los contratos hasta el último que terminó y se fue prorrogando mes a mes, los alquileres los percibía por cuenta bancaria así que no iba a cobrarle al inquilino mensualmente.

Un día me entero por un vecino que el inquilino "había vendido el fondo de comercio" y me encuentro con otra persona que así es, mi inquilino -que tenía prohibido sublocar por contrato- efectivamente había sublocado, y este nuevo "inquilino impuesto" no quería contrato ni garante ni nada ya que habia "arreglado" con el anterior que no iba haber problemas.

Ante esto mandé carta documento a los dos pidiendo que me "aclaren" la situación, como nadie respondió fue un escribano a constatar que efectivamente había otra persona ocupando mi local que le respondió al escribano que iba a solucionar la situación.

A los pocos días yo sin enterarme, desapareció por completo del local, destrozó todo -baño, instalación eléctrica- era una carnicería y dejó una mesa con un olor nauseabundo que tuve que ir con la policía que me acompañó a abrir el local a ver que era lo qué había.

Dejaron hasta la luz sin pagar, al igual que las tasas municipales. En fin, un completo desastre que tuve que arreglar y me llevó meses volver a alquilar. Por supuesto que pagué la luz de esta persona que dejó debiendo y las tasas municipales (seguridad e higiene del local).

Pregunto, ¿puedo reclamar al inquilino original todos éstos daños? me refiero exclusivamente a todo lo que provocó su "subinquilino", ¿bajo qué figura?

Agradecería cualquier orientación. Gracias.

[weirdocreep]

La responsabilidad era del locatario, la sublocacion -prohibida por el contrato- es inoponible a vos. Podes denunciar, acta notarial mediante, que dicho local estaba ocupado por un subocupante.

Hay que ver quien depositaba en la cuenta, si tu locatario lo tenia subalquilado o bien si se borro completamente, si hay alguna entrega de llaves o comunicacion de algun tipo.

Pero si, reclamar se puede reclamar.

Salutes!

[Judas_Muller]

y demanda al garante

[Despistada41]

No Judas!!!, hubiera estado bueno, pero fijate que nos dice que estaba SIN CONTRATO!!, la ley es de orden público en ese item. el FIADOR, sólo responde hasta el término del contrato (escrito- lo que firmó), no puede demandar al fiador, o va a perder como en la guerra!!!, Cosa que por supuesto no le vamos a aconsejar ¿no te parece?

[ccolalongo]

Tengo claro que no puedo demandar al fiador que igualmente es el suegro del locatario pero no viene al caso. ¿El reclamo debería hacerlo con mediación previa? ¿qué prueba es válida? tengo las cartas documento, el acta notarial, y los pagos de luz, seguridad e higiene, y los materiales para arreglar la instalación eléctrica, ¿cómo pruebo la limpieza, los daños a la propiedad?

No hubo entrega de llaves, y los depósitos bancarios no están identificados (fueron por el buzón autoservicio); el inquilino desapareció y dejó la llave a un vecino. O sea que nunca hubo entrega formal de propiedad ni de llaves ni nada.

Jamás ninguno de los dos me respondió la carta documento, y papeles firmados por mi no tienen nada.

[weirdocreep]

Siempre que te encontras con esas situaciones, tenes que sacar unas fotos y que un escribano las certifique -en tanto el gasto lo justique-. Ya se que es tarde, pero de toda situacion se aprende.

Consulta a un especialista en alquileres y daños y perjuicios, que te va a saber asesorar mejor que nadie respecto a la viabilidad del reclamo.

Salutes!

[Judas_Muller]

no había visto q estaba sin contrato
igual yo en estas cosas, toco de oído
a veces me equivoco
otras no

[ccolalongo]

Por diversas cuestiones familiares y que ya era un inquilino de diez años sin problemas no se había hecho la renovación del contrato. Igualmente me pasó en otro local que tenía contrato como correspondía y también "vendieron el fondo de comercio" sin avisarme.

Ahora agregué cámaras IP que veo de la puerta para la calle (sin invadirlos) y veo cada tanto quien entra y quien sale, cosa que veo a alguién que no es el inquilino y voy a ver que pasa.

Sé que es un reclamo complicado pero espero que en una mediación entienda y pague los daños de su subinquilino. Fotos por escribano tengo de como estaba el local, y de todas las reparaciones que se hicieron tengo los comprobantes y hasta el pago de luz. El tema es como pruebo la "supuesta" entrega del inmueble que le dejó la llave a un vecino.

Y dejo un tip mas...para la proxima hace un contrato como corresponde.

[Despistada41]

Bien, tratemos de ir desmenuzando la cuestión:

SOBRE LA MEDIACIÓN ¿Hay que llevar a cabo una mediación? Si el local está en provincia o los demandados tienen su domicilio en provincia, como el contrato está vencido, aún cuando tuvieras cláusula de prórroga de Jurisdicción hacia Capital Federal, el juicio debe tramitarse en provincia y por ende corresponde la aplicación de la ley de Mediación provincial, la que se encuentra suspendida hasta el próximo mes de julio, por cuestiones "administrativas" del Registro de Mediadores.- En cambio si el juicio debe ventilarse en Capital Federal SI ó SI corresponde el trámite de mediación previa.- ACOTACIÓN PERSONAL: Quizás por mi formación (además de abogada soy también mediadora, aunque ahora esté jubilada y fuera del país) creo que este tipo de conflictos encuentra muy buena solución en la mediación, que por Ej. en el caso de la Pcia. de Buenos Aires, "puede ser voluntaria" y se puede solicitar en los Centros de Mediación de cualquier Colegio de Abogados Departamental, teniendo la misma validez que la que será obligatoria a partir de julio. Cada uno puede tener su criterio, pero si el mediador es bueno, evita muchos gastos, trámites y dolores de cabeza, por eso siempre que me fue posible acudí a ella, habiendo tenido también como mediadora éxito sobre todo en este tipo de juicio que al fin y al cabo es de Daños y Perjuicios. (o sea se arregla con PESOS MÁS PESOS MENOS)
PRUEBAS VÁLIDAS: Todas las que se pueden realizar en el proceso civil a saber: Testimonial La persona o personas que limpiaron y arreglaron el local, son perfectos testigos, tanto de lo que te costó en PESOS, hacer esa tarea, como también "podría ser" lo que potencialmente perdiste por no haber podido alquilar el local al día siguiente de la entrega, porque "saben" que había interesados en hacerlo pero no podían esperar...Confesional (quizás sentiste hablar de la "Absolución de Posiciones", que es el interrogatorio al que se somete a las partes - Demandados y Actor/es- que tiene una forma especial de realizarse- Consultalo con tu abogado); de Informes a Oficinas públicas o privadas (por Ejemplo Cia de Luz; Gas, teléfono, Municipalidad - podría ser para saber a nombre de quién estaba la habilitación, si hay deudas del Comercio, etc; Rentas y AFIP - no vaya a ser que el día de mañana resultare que te pudiere caber alguna multa por falta del cumplimiento de un requisito o de algún pago del Comercio) Pericial de cualquier índole - podría ser contable por ej- Por supuesto Documental: Acta de escribano, fotos, facturas, recibos, cualquier otro comprobante de algún pago que hayas debido realizar por la causa del mal comportamiento del subinquilino, etc. CUIDADO, también podrían analizarse como prueba algunas "presunciones" (también consultalo con tu abogado), por Ej. que TODOS LOS MESES EN UNA FECHA X, ingresara en tu cuenta bancaria una suma XXX, (El alquiler), y que el locatario tenga los comprobantes del depósito, es una prueba que puede hacer PRESUMIR QUE EL ALQUILER hasta una cierta fecha se encuentra pago.

LA SUPUESTA VENTA DEL FONDO DE COMERCIO: Creo que por tus características de locador "habitual" - al menos de dos locales- no tengo que explicarte que la "venta de un Fondo de Comercio" tiene requisitos importantes a cumplir, sin los cuales no es válida, así que eso en su caso "fue una ficción".-


RESPONSABLES No te obstines en querer perseguir SÓLO A TU LOCATARIO!, la persona que ocupaba el local, es también sujeto pasivo en la demanda, y por supuesto debe ser llamado al trámite de mediación, según leí le mandaste carta documento, así que sabes donde vive, o al menos dónde "parecía" que vivía, así que la demanda debe ser conjunta a ambos.- Supongamos que éste último sea un insolvente, (que no tenga propiedades inmobilliarias o automotores a su nombre que puedas embargar, que no tenga cuentas bancarias, ni se haya puesto a trabajar en relación de dependencia (eso se averigua por AFIP CON PRUEBA INFORMATIVA, y hasta puedes embargarle en su caso el sueldo, y si pone "otro negocio", llegar con un oficial de justicia y embargarle la caja diaria!) NO IMPORTA, no le cobraras, pero puedes dejarlo casi como un muerto civil con una inhibición general de bienes e inscripto en el Veráz con el resultado de la demanda, ya que fue tan machito de hacer tanto daño sólo por maldad, creo que debe sufrir al menos esas consecuencias por su accionar.-
CARTAS DOCUMENTO: Dices "no entregaron las llaves, se las dejaron a un vecino" - No tienen nada firmado por mi.- En eso estás equivocado y te explico el porqué, tenés un Acta de Escribano con fecha cierta, del momento en que retomaste la tenencia del local; hay dos Cartas Documento firmadas por vos, que "algo respecto a la situación deben decir", ¿o me equivoco?, a veces desde el llano se dejan de ver cuestiones esenciales en una demanda.- Podés reclamar los alquileres hasta la fecha del Acta; los podés reclamar DESDE QUE SE DEJÓ DE HACER EL DEPÓSITO, pero de ninguna forma te conviene distorsionar esas realidades en una demanda, no sea que TODA LA RAZÓN QUE TENÉS, pueda opacarse por pretender más.-

LOS DAÑOS Y PERJUICIOS: Este es quizás el punto más interesante y que debe ser tratado bien a fondo y detalladamente en la demanda, Por supuesto está el "daño emer;gente" (lo que debiste gastar como consecuencia de la forma en que te dejaron el local); El "Lucro Cesante", no tengo idea si ya has logrado alquilar nuevamente el local, pero si así no fuera, es interesante probar lo que perdiste por no poder hacerlo...(insisto consultá a tu abogado, él debe tener más que claro como se prueba este perjuicio);. El "daño moral" (es también un interesante rubro, con el que si te recomiendo, pidas a tu abogado lo "arme bien", dijiste que te desompusiste por el olor que había en el local... eso bien armado da lugar a daño moral, ya que tu "espíritu fue trastornado" al comprobar que en tu propiedad podría haber ocurrido algo "serio") y hay otras muchas causas que pueden hilvanarse y hacer lugar al rubro.-


ALQUILERES ADEUDADOS: Personalmente sólo actué en el gran Buenos Aires, en esta jurisdicción NO PUEDEN MEZCLARSE LOS JUICIOS POR COBRO DE ALQUILERES, que tiene el trámite de un Juicio Ejecutivo (previa "Prepara Vía") con el de Daños y Perjuicios , cuyo trámite es el del Juicio Sumario, no tengo idea como funciona en otras jurisdicciones, pero creo que al menos en Capital Federal es igual.-
Bueno, creo que con lo escrito, tu panorama debe haberse abierto lo suficiente como para "calmar" tu impaciencia.-

Y, como siempre, nos complacería mucho que al final de la historia nos cuentes como se resolvió.- SUERTE

Bueno, creo que con lo escrito, tu panorama debe haberse abierto lo suficiente como para "calmar" tu impaciencia.-

Y, como siempre, nos complacería mucho que al final de la historia nos cuentes como se resolvió.- SUERTE