Sucesión de casa y terreno

[Genyosa]

Hola,

Necesito ayuda sobre la sucesión de la casa y terreno de mi abuela. Ella tenía 5 hijos. Una de sus hijas falleció muy joven dejando una hija. Cuando falleció mi abuela (2005) no hizo nada legal, sólo dejó dicho de palabra que la casa se la dejaba a mi madre (la hija menor), la única que se ocupó de ella durante toda su vida. Ni siquiera nietos, que eran grandes, aportaron nada para el cuidado de mi abuela que padecía de demencia senil, sólo un tío, el mayor, que fue a vivir con ella en su casa un tiempo, hasta que después la trajimos a mi casa años antes de morir...el terreno quedaba dividido en el resto de sus hijos...Mi madre siempre cuidó de esa casa, hizo los arreglos correspondientes, pagó todos los impuestos y servicios, etc...todo junto con mi padre.
La cuestión es así. En la sucesión estaban integrados primero la hija de la hija fallecida de mi abuela, o sea una prima mía, y sus otros 4 restantes hijos, entre ellos mi madre. Ella falleció exactamente un año después de la muerte de mi abuela...a los dos años se murió mi tío mayor (2008), y este año falleció la otra hija.
Mientras vivió mi madre, sus 3 hermanos asentían en dejarle la casa. Cuando falleció, y vieron que quedaban sus dos hijas adolescentes en ese entonces, reclamaron su parte...entonces se hizo cargo mi padre como representante legal nuestro y sigue figurando él supuestamente en la sucesión, pero nosotras ya cumplimos hace unos años la mayoría de edad...y mi viejo me dijo de que nos tendría que hacer una "donación", pero no sé si eso es así...

O sea, la sucesión fue cambiando, hasta que actualmente de las 5 partes originales, y ya con 4 fallecidas, las actuales son: Por mi madre 2 hijas (pero figura mi viejo); por mi tío mayor, 7 hijos, y por mi tía que falleció hace poco, 1 hijo...más mi otra prima que mencioné antes, y mi último tío que aún no murió.
El problema es que este hijo que quedó, no inspira para nada confianza...Obviamente es el que se “ocupaba”, con el abogado, del tema de la sucesión, incluso estando mi madre viva.
Cuando ella falleció, una prima le pidió a mi padre si le permitía vivir en la casa (fíjense a qué punto ellos sabían perfectamente que la casa era más nuestra que del resto de la familia). Así fue hasta que un día decidió irse.

Después vino otra prima también – hija de mi tío fallecido- a pedirnos permiso para vivir en la casa, y desde 2008 vive allí. De esta decisión nos arrepentimos, porque junto con ella, su marido y su hija, vinieron otros tres primos, hermanos de ella, más una prima segunda. Pero son personas que siempre vivieron de los demás...La casa se vino completamente abajo desde que viven ahí y es más un albergue que casa.

Entonces mis preguntas son:
1) Es correcto que son 5 partes iguales (hijos), y después de la sucesión cada nieto, más mi tío, se repartirían los porcentajes? O ahora con los hijos de los herederos directos fallecidos son más de 5 partes?
2) Después de la sucesión, sí o sí se vende la casa? No hay otras maneras de arreglar? Por ejemplo que ellos me cedan la parte de la casa, y yo le ceda la parte del terreno?
3) Con los arreglos puestos por los que aportaron algo en la casa y pagaron impuestos, no pasa nada? No valen nada?
4) Lo que me dice mi viejo de hacerme la donación no me convence…no deberíamos ser mi hermana y yo las herederas directas en la sucesión? Hay que tramitar algo por haber cumplido nosotras la mayoría de edad y ya poder ser herederas directas?Aclaro que no tengo problema en que se haga dicha donación si eso después no va a generar NINGÚN tipo de problema y es lo mismo…
5) La única manera de que mis primos se vayan de esa casa es vendiéndola, no? Lo pregunto por el tema del deterioro que han producido en la casa, porque no quiero que sigan arruinándola más...Y tengo entendido que si llegan a cumplir 10 años en la casa, ya automáticamente se la quedan, es así?

Saludos y gracias por leer. Perdón por la extensión.

[Despistada41]

Estimada Genyosa: Antes que nada voy a ponerte en antecedentes de quién te contesta.- Soy abogada, especialista en derecho Civil y Comercial, reciencito jubilada, pero como amo mi profesión en el foro me dedico a contestar lo que sé que sé.-
Así que, por tu propio bien, no voy a contestarte los interrogantes tal cual los enumeras, sino que voy a darte el panorama jurídico de la situación que te inquieta.-
1°) Hablas de la casa de tu abuela, si eso es exacto, o sea era un bien propio de tu abuela y la adquirió sin estar casada, o la recibió en herencia estando casada. Voy a contestar tomando por válido ese precepto (o sea no hay ni hubo un abuelo que en algún momento haya sido titular de la propiedad).-
2°) Tu abuela tuvo 5 hijos.- Le prometió a tu madre que iba a "dejarle" la casa, pero no hubo ningún documento que avalara esa voluntad.-
3°) Aún cuando lo hubiera hecho, tanto dejado un documento, como otorgando una escritura a tu madre, "siempre" los cuatro hermanos restantes hubieran podido "atacar" ese acto, por existir en el derecho argentino una institución legal llamada "legítima" que no se puede burlar ni con disposiciones de última voluntad(testamento) ni con otro acto jurídico gratuito (por Ej. una donación)
4°) No tiene mayor importancia cuantos hijos tuvieron las hijas de tu abuela, uno, siete o ninguno.- En la sucesión "Ab-Intestato", que según imagino es la que están tramitando, el patrimonio del fallecido se divide en tantas partes como hijos tuvo, y si lo sobrevive el cónyuge, en tantas partes como hijos tuvo más uno.-
5°) Las mejoras y pago de impuestos: Las mejoras, si fueron importantes, se pueden reclamar a la "sucesión" (o sea a todos los que son herederos legítimos), los impuestos, casi siempre se compensan con quién "gozó" de la cosa, ya sea viviendo en ella, ya sea percibiendo los alquileres.-
6°) Es una deuda "moral" que los hermanos de tu madre "le reconocieran a ella mayor parte de la herencia", porqué se ocupó del bienestar de tu abuela "incapaz", pero no hay norma legal que obligue a tal reconocimiento, así que si, fallecido alguno de los hijos de tu abuela, y hoy sus nietos piden "la parte" que le hubiera correspondido a su padre o madre, no hay nada que hacer.- La Ley les otorga ese derecho.-
7°) No es cierto que por estar viviendo en la propiedad una parte de los herederos (Si pasan 10 años adquieren el dominio!) así que esa inquietud OLVÍDALA.-
8°) La cuestión de "vender" la casa, es algo en la que todos los herederos deben ponerse de acuerdo, sino es imposible llevar adelante ninguna operación de compraventa si no firman todos (aún aquél que sólo reciba una dieciséis ava parte)
9°) Si tu padre estaba casado con tu madre el quinto que le correspondía a ella se divide en TRES PARTES, no en dos como parece que tu crees (tu y tu hermana), por supuesto tu padre puede renunciar, pero es heredero en el mismo grado que Uds. dos.-
10°) ARREGLAR: Es justamente eso, convenir las partes de común acuerdo que es lo que se va a hacer con la propiedad, no es posible "imponerle" a ninguno, ni la venta, ni la cesión, ni ninguna donación, ni ningún acto jurídico que no quiera llevar a cabo.-
11°) Si no hay un acuerdo entre todos los herederos de que se va a hacer con la propiedad, el único remedio legal es, una vez terminada la sucesión, hacer "otro juicio" llamado "división de condominio" (que según donde tramite y como las partes reaccionen, puede llegar a durar más de tres años- CON SUERTE- y cuyo final resulta el remate de la propiedad en pública subasta, SI NO HAY ACUERDO PREVIO ENTRE TODOS!
12°) ¿Que se puede hacer con quienes están ocupando la casa en forma exclusiva? pues pedir los demás herederos, (o uno sólo si no logran aunar esfuerzos) se forme un "incidente de fijación de canon locativo", ya que todos los herederos tienen derechos sobre el bien.-
13°) Hablas de los fallecimientos de 4 hijos de tu abuela, pero nada dices si alguno de los fallecidos estaba casado y el cónyuge vive o murió después que muriera él o ella.- Eso tiene mucha importancia, ya que, si el cónyuge (por supuesto casado, no en concubinato) vivía cuando murió el heredero original, ese cónyuge hereda igual que los hijos.-
Así, de la parte de tu madre que es UN QUINTO, a cada una de Uds. y a tu padre le corresponde un quinceavo del total.-
Del quinto de tu tío, el que tuvo 7 hijos si no vive su esposa a cada uno le toca un treinta y cinco avo, si la esposa vive a cada uno le toca un cuarenta avo
De tu tía la que falleció el año pasado y tenía un hijo, si no vive su esposo, a su hijo le corresponde un quinto, si vive el padre, a cada uno le corresponde un décimo
No se hija de quién es la prima que murió el año pasado, por lo que no puedo hacerte la cuenta en forma perfecta,y si tenía esposo, o algún padre vivo, éste la hereda, pero tratando de resumir.-
De los CINCO QUINTOS ORIGINALES Corresponden
Un quinto es del tío que vive.-
Un quinto del hijo de la tía que murió el año pasado (o si tiene padre un décimo a cada uno).-
De tu madre; Ésto seguro, salvo que tu padre renuncie; un quinceavo tuyo; un quinceavo de tu hermana y un quinceavo de tu padre.- (Si estaban casados legalmente, si renuncia un décimo tuyo y un décimo de tu hermana)
De tu prima, hija de la primera que falleciera, un quinto.-
Y finalmente del tío que tuvo 7 hijos si no tenía esposa o si ella hubiera fallecido antes que él, un treinta y cinco a cada uno de los hijos, por el contrario si la esposa vive un cuarenta avo a cada uno.-
Si te son difíciles las matemáticas no se si lo vas a entender, pero, si tomás papel y lápiz y haces la sumas verás que todo sumado da los cinco quintos originales.-
Tenés que buscar el factor común y sacar cada fracción de acuerdo a lo que te dé.- Sobre todo tenés que considerar si hubo esposos o esposas que sobrevivieron al fallecimiento de tus tíos, por esa razón no te hago las cuentas exactas.-
También hay que ver, si en caso de que hubiere habido esposas o esposos vivos, si éstos renunciaron en favor de sus hijos
Como te darás cuenta si bien para quién tiene una gimnasia en la cuestión, es sencillo, puede resultar difícil de entender a quién no tiene ni idea de leyes.-
Para peor, como tampoco nombrás a tu abuelo, no estoy segura de que si el bien era ganancial, todo pueda cambiar.-
Si necesitas volver a consultar no trata de ser más exacta en cuanto a quienes murieron, y en que orden y además si hay alguien vivo que no tomaste en cuenta, pensando que sólo heredaban los hijos y nietos
Atte.-