por favor ayuda, desalojo de vivienda

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      • 04/09/12
    #1 por favor ayuda, desalojo de vivienda

    quiero saber si me pueden desalojar y en cuanto tiempo, les cuento, vivo en una casa desde hace 18 años, me instale en una casa Csolo una pieza)abandonada con una pieza, luego aparecio el dueño y arregle alquiler, unos meses despues el dueño no regreso mas, dijo que habia hipotecado el terreno que ya no era su asunto, diez años despues cobre una indemnización e intente comprarle la casa, a el no le intereso, hace un año aparecio de nuevo el dueño reclamando la casa, que la iba a vender que desalojemos, no lo hicimos pero el la vendio de todos modos, asi que ahora apareció el " nuevo dueño " pidiendo que salgamos de la casa, yo nose que hacer me extorcionan todos los dias pero nunca recibi una notificacion de la justicia, quien puede desalojarme??? el terreno esta a nombre de una mujer que es la madre de quien vendio el terreno, pero ahora creo q esta a nombre del nuevo dueño, quien compreo sabiendo que viviamos ahi desde hace muchos años. me podrian explicar que puedo hacer??

    (ayer aparecio el nuevo dueño ofreciendome plata $2000 argentinos para que desaloje, explicando que prefiere pagarme a mi que al abogado que le va a tramitar el desalojo en 40 dias)

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    14 comentarios / 770 Visitas

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    04/09/2012
    #2 Re: por favor ayuda, desalojo de vivienda

    anda urgente a ver un abogado , no es tan facil un desalojo pero si no estas acesorado si te van a sacar
    hay algo que se llama , " posecion veinteañal " o "usucapion " ya llevas 18 y podrias iniciar los tramites para ser lejitimo dueño , deberias llevar testigos , todos los impuestos pagos mes a mes , y demostrar mejoras y mantenimiento en la propiedad
    de todas formas llegado el caso de un desalojo los "dueños" deberian reconocer los gastos de mantenimiento mejoras e impuestos que vos tubiste durante 18 años
    seguramete algun usuario te explicara mejor que yo , pero anda a un abogado

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      • 21/06/08
    04/09/2012
    #3 Re: por favor ayuda, desalojo de vivienda

    No se donde está la propiedad, ya que depende de la jurisdicción y el departamento que juzgado intervendrá.-
    Lo primero que debes saber es que SI TE PUEDEN DESALOJAR.
    Lo segundo es que eso de los 40 dias para mi es algo así como Argentina año verde, primero porque no conozco departamento donde las cosas funciones "tan bien".-
    Pero por otro lado, aún cumpliéndose en forma estricta con el código, no dan los tiempos para que en 40 días haya una sentencia y salga la orden de desalojo.-
    Y a las pruebas me remito, pasos a seguir para obtener una sentencia de REIVINDICACIÓN, que es lo que corresponde.-
    a) Presentación de la demanda por ante la Mesa Receptora
    b) Designación del Juzgado y remisión del expediente al juzgado interviniente.-
    c) Providencia del juez que lo da por presentado, por parte, por constituido el domicilio y ordena el traslado de la demanda otorgando 10 días hábiles para contestarla.-
    d) Confección de la cédula por parte del letrado de la actora e ingreso de la misma al Juzgado
    e) Envío de la cédula a la Oficina de Mandamientos y Notificaciones
    f) El oficial de Justicia debe dirigirse al domicilio del demandado y preguntar si vive ahí y si se encuentra en el lugar.-
    g) Si le dicen que vive pero no está, debe dejar un aviso de que volverá al día siguiente
    h) Si aún así no lo encuentra puede dejar la cédula lo que se dice "fijada en la puerta", (en verdad la tiran en el jardín o la pasan debajo de la puerta o cosa por el estilo)
    i) A partir del día siguiente se cuentan 10 días hábiles judiciales (o sea no se cuentan los sábados, los domingos ni cualquier día feriado o de paro en la justicia)
    j) El demandado tiene derecho a "recusar" al juez Sin causa para ganar tiempo, entonces el juez debe hacer lugar a la recusación y mandar el expediente a Receptoría General de Expedientes para un nuevo sorteo, y remitir el expediente al nuevo juez (por supuesto esto se hace a recomendación del profesional actuante por la demandada, ya que es una prerrogativa, no un paso necesario)
    j) En tal caso se debe notificar finalmente se debe notificar a ambas partes del nuevo juzgado en que tramitará el expediente
    k) El demandado contesta la demanda (aquí puede oponer defensas, o allanarse, teniendo en cuenta que oponer defensas tiene un costo ya que en verdad si se debe desalojar el bien)
    l) Después está la cuestión de las mejoras, que pueden o no ser reconocidas y en su caso abonadas.- Existen mejoras necesarias (que deben pagarse si o si) útiles, que si el propietario quiere que se mantengan también deben abonarse o el poseedor (que es lo que eres) tiene derecho a derrumbarlas.-
    M) Casi siempre en este tipo de juicios el juez llama a una audiencia de conciliación, para ver si las partes pueden ponerse de acuerdo suscribir un convenio que homologa y tiene carácter de sentencia (siempre que el juicio no se esté tramitando en una jurisdicción - por ejemplo Capital Federal o Provincia de Buenos Aires, donde existe el trámite de la "MEDIACIÓN PREVIA")
    Si todo eso puede hacerse en 40 días en verdad me quedaría alelada, ya que mi experiencia en esos casos es que HASTA AHÍ nomás puede tardar más de 6 meses la cuestión
    n) Pasado el período de prueba o declarada la cuestión de puro derecho (lo que también debe notificarse por cédula y otorga 5 días a cada parte para que lo acepte o lo apele) el juez llama AUTOS PARA SENTENCIA.-
    ñ) Finalmente el juez saca la sentencia que si o si será de desalojo, ya que no tienes derecho a quedarte en un lugar que no es tuyo y no pasaron los 20 años que la ley establece para poder hacer una usucapión, o juicio de prescripción adquisitiva, sin "haber sido molestado en la posesión", lo que en verdad fuiste, sobre todo cuando le reconociste el derecho a cobrar un alquiler.
    Lo que si todo eso tiene un costo, y la verdad "bastante importante", por lo que desde ya, si estás algo apretado de dinero, y a sabiendas que vas a perder, no te aconsejaría llevarlo adelante. Pero esos son elecciones personales.-
    Quizás lo más práctico sería sentarte a hablar con el nuevo dueño, explicarle que entendés que debes irte, pero que lo mínimo que pretendes es que te de X tiempo, para buscar una vivienda, hacer los trámites para alquilarla (me imagino que no puedes comprar), y que te reconozca las mejoras que hiciste durante el tiempo que ocupaste la casa.
    CUIDADO es una negociación, no un derecho, ya que durante ese tiempo usaste y gozaste de algo que no era tuyo. pero como para negociar te puede servir.
    Yo creo que si te ofreció $ 2000, puede llegar a darte alrededor de $ 5000, ya que una demanda de reivindicación, tiene el costo inicial no solo del abogado sino del pago de la Tasa de Justicia que según la jurisdicción, puede ser entre un 2,2% a un 3% del valor fiscal de la propiedad, y no creo que un abogado se ponga a redactar esa demanda por $ 2000 (aunque hay de todo en la viña del señor)
    Así que en definitiva:
    1°) TIENES QUE DEJAR LA PROPIEDAD
    2°) PUEDES TRATAR DE NEGOCIAR LA MANERA MENOS TRAUMÁTICA DE HACERLO.
    3°) SI TE METES EN UN JUICIO TIENES QUE TENER EN CUENTA QUE EN RESUMIDAS CUENTAS PUEDE COSTARTE AL MENOS UNOS $ 10000, DEPENDIENDO DEL VALOR FISCAL DE LA PROPIEDAD y que ese dinero pueden embargartelo de tu sueldo si es que trabajas en relación de dependencia

    ---------- Mensaje agregado a las 12:42 ---------- Mensaje anterior a las 12:35 ----------

    CUIDADO, con el consejo de KUNTA!!!!, está muy equivocado
    NO CUMPLES CON LOS MÍNIMOS REQUISITOS PARA HACER UNA USUCAPIÓN.
    Ir de un abogado te va a salir $$$$, cuando en verdad si es honesto tiene que decirte lo que te estuve escribiendo, QUE NO TIENES NINGÚN DERECHO A OCUPAR LA VIVIENDA Y QUE LA DEBES DEVOLVER SI O SI.-
    En cuanto a eso de que "debe pagarte los impuestos y las mejoras" que hiciste, lee tranquilo y despacio lo que escribí arriba.
    Y aplicá la lógica, si estuviste usando una cosa que no es tuya, algún costo por ese uso debes afrontar.
    Así que reitero mi consejo, no necesitas un abogado, sobre todo desde el momento que el nuevo dueño se apersonó a ofrecerte una indemnización para que te vayas. NEGOCIÁ la salida en forma personal, en cuanto metas a un profesional vas a tener gastos que si o si tendrás que afrontar siendo el resultado final, en su caso SOLO GANAR TIEMPO, y depende de cuanto tiempo puedas ganar si el costo de ese tiempo será superior a lo que podrías pagar por un alquiler durante ese tiempo

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    04/09/2012
    #4 Re: por favor ayuda, desalojo de vivienda

    muchas gracias por corregir mi comentario , hay cosas cosas de las que comentas que conocia pero con otra apresiacion , de todas formas , habria que conocer un poco mas la situacion personal de fernando , tanto economica como social , si tiene o no hijos y si tiene o no la capasidad de ir a alquilar y que alquilar , no es lo mismo un dpto en belgrano que un ph en la villa 31 , de ahi vera si le conviene salir a alquilar o afrontar los gastos legales , habria que ver si cuando pagaba alquiler hay o no algun contrato recibo o comprobante , y tambien habria que analizar la supuesta hipoteca del primer dueño y tambien en que condiciones los nuevos dueños compraron la propiedad
    hoy en dia asi como hay gente que ocupa las propiedades hay dueños tranfugas y puede haber vendido la propiedad muy barata y sin escritura que abale la venta , por eso yo antes de desalojar recomiendo ir a la justicia , anque genere gastos , el supuesto dueño debera acreditar ese derecho el cual no estamos seguros si tiene
    tu comentario es muy logico y muy coerente pero hay que tener cuidado ya que te puede desalojar otro "ocupa" algo mas vivo que uno

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      • 04/09/12
    04/09/2012
    #5 Re: por favor ayuda, desalojo de vivienda

    gracias kunta y despistada, miren yo tengo 23 años, vivo en esta casa con mi mama, dos hermanos mas y un sobrino, sinceramente somos pobres tenemos un ingreso de 4000, vivo en salta capital, me encataria irme y alquilar yo trabajo medio dia y estudio una carrera en la universidad que me cuesta muchisimo, este año deje por que con esta situacion es imposible estudiar, mis hermanos estudian tambien uno de 20, el otro que es el sustento tiene 30, sobrino de 7, tranquilamente podriamos trabajar y alquilar entre todos pero queremos terminar de estudiar, mi hermano mas grande nos banca en lo que puede, mi madre no trabaja mi padre fallecio hace mas de 12 años, asi que nose como saldremos de esta, me dijeron que la vida personal o si sos pobre o tiene nada que ver, que al juez no le importa pero imaginensen, hace 18 años que estamos aqui, una vida. muchaas gracias , creo q el terreno no tiene escritura... osea q solo esta registrado a nombre del o los dueños en inmueble o algo asi, donde aparece la parcela, eso influye en algo??? con resecto a la hipoteca, creo q la pago el vecino a cambio de la mitad del terreno, (no les dije q este terreno previamente se dividio en dos, la otra parte la dieron a cambio de impustos adeudados y la hipoteca) influira en algo eso???

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    04/09/2012
    #6 Re: por favor ayuda, desalojo de vivienda

    Es que lo que dice Fernandodolm, no cierra.-
    Se basa en suposiciones, que si está inscripto a favor de o que si no está inscripto, que si la mitad se dió en pago de impuestos!! (algo realmente insólito), además, salvo la madre, no tienen ninguno edad para ser poseedor por 18 años.
    Por otra parte, aunque hoy en Argentina se estén haciendo muchos "desaguisados" en nombre de la "Justicia Social", aún prima el derecho a la propiedad de base constitucional.
    Con el tiempo que hace que ocupan el lugar, no tienen la más mínima posibilidad de hacer un juicio de posesión, menos aún cuando en algún momento reconocieron mediante el pago de un alquiler, el dominio del propietario.-
    Por otra parte, si fuera cierto eso de que se dividió el terreno y parte se dió en pago de los impuestos, significa que ni siquiera cumplieron con la carga de abonarlos.
    Entonces, ¿Me querés explicar con que base jurídica vas a un juicio QUE ES MUY CARO!!!?
    Si tiene la posibilidad de negociar la salida recibiendo una suma X, no te parece mucho más razonable hacer eso que pleitear sin razón, Además, ¿que abogado "defensor de pobres y ausentes" (figuradamente lo digo) se va a meter a hacer una demanda que no tiene la más mínima posibilidad de prosperar, sin cobrar un peso por redactarla?, sabes que siendo patrimonial es muy raro que se otorgue el beneficio de "litigar sin gastos", así que sólo de Tasa de Justicia (en capital el 3% del valor fiscal de la propiedad), sólo para empezar, va a tener que poner una plata que dice no tiene. Y ni hablar que un juicio de usucapión, Que supongamos y sólo supongamos se haga sobre la base de una mentira, y se "acrediten 20 años de posesión", mediante testigos, ya que los vecinos salvo por hechos puntuales (si fue cuando nació mi nietita; o para la época en que murió fulano de tal, o cuando se casaron jj y xx) pueden estar "confundidos" entre 18 y 20 años, aunque tiene la contra de que él tiene 20 años y que si cualquiera recuerda que cuando llegaron él ya estaba, va de una al matadero. No pagaron los impuestos, le reconocieron el carácter de dueño al pagar un alquiler, después pueden haber invertido el título, pero hay que ser honestos, tanto como profesional como cliente, no hay forma de ganar una usucapión. Ahhhhhhhhhh y me olvidaba uno de los primeros pasos para hacerla es un plano de agrimensura, que si encuentra quién se lo haga por menos de $ 5000, cuando él gana $ 4000 mensuales, me podés decir que flaco favor se le está haciendo recomendándole que se meta en un juicio?
    Yo sigo dando el mismo consejo, que negocie la salida. si le ofrecieron $ 2000, creo que $ 5000 podrían ser viables, y es salir bien de una muy mala situación.

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    04/09/2012
    #7 Re: por favor ayuda, desalojo de vivienda

    si , tenes razon suponiendo igual que como supone algunas cosas fernando , pero mi pregunta es , la persona que solicita el desalojo es realmente el dueño ? si la respuesta es si ( comprobable ) obiamente conviene un arreglo o mediacion , si la respuesta es no , tampoco tendria derecho a exigir desalojo
    solo recomiendo que valla a la justicia para que al supuesto dueño se le exija demostrar si realmente es o no el dueño , para certificar que realmente va a hacer un arreglo con quien tiene esos derechos
    sino viene cualquier gil ofreciendo 2 o 3 mil pesos , sin mostrar ni un papel y listo ?

    ---------- Mensaje agregado a las 16:14 ---------- Mensaje anterior a las 16:13 ----------

    con todas las demas explicaciones legales , conincido con vos y creo se es asi , mas alla que en un principio yo halla opinado algo distinto

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    04/09/2012
    #8 Re: por favor ayuda, desalojo de vivienda

    No hace falta ir a la justicia. Con sacar un informe de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble surge quién es el titular dominial y vale menos de $ 100, con gestor incluído.-
    Para ello es suficiente tener la nomenclatura catastral del lote, que viene en los impuestos, con eso en Catastro se saca la inscripción de dominio, y después se saca el informe de dominio, con ese trámite previo puede llegar a salir algo así como $ 200, muchísimo más barato que meterse en la justicia.- Por otra parte te felicito por la hombría de bien que demuestra reconocer que a veces uno puede equivocarse, un punto para ti Kunta!!

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    04/09/2012
    #9 Re: por favor ayuda, desalojo de vivienda

    esta bien, claro esta que me tengo que ir, lo que me preocupaba era si tan rapido pueden hacer el desalojo, me ofrecen para un mes de alquiler... quizas consiga dos meses si negociamos, pero si un juicio de desalojo tarda mas de dos meses no me conviene aceptar, este terreno tiene un lio de la miercoles, ademas no son gente amable son muy prepotentes, parezco malo pero me gustaria q las cosas no les sea tan facil, conozco a esa gente y tiene plata, quieren construir para alguilar despues, por eso les urge hacerlo rapido, seguramente compraron muy barato el terreno, por que ellos sabian que viviamos desde hace mucho aqui y nadie compra un terreno con ocupantes... en fin gracias amigos, me llego la hora de trabajar y bancarla, Saludos.

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    04/09/2012
    #10 Re: por favor ayuda, desalojo de vivienda

    De onda llega a un arreglo porq si te atrincheras despues el desalojo termina siendo a la fuerza y ahi no hay joda.

    Igual hay una parte de tu relato en la q fallas para mi gusto cuando decis "no me gusta q las cosas le sean tan faciles y q conoces a la gente y tiene plata" me paerce q hay le pifias esa casa no es tuya y la usurpaste estas habitando algo q no es tuyo y vos mismo lo sabes eso no te da derecho de querer hacerles las cosas mas jodida al presunto dueño o a vos te gustaria tener una casa y q alguien te la usurpe? pensalo.

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