Desalojar inquilino sin contrato

[oliverk]

Tema de alquileres, inquilinos, propietarios...tiene sus bemoles

En este caso tengo una nueva consulta.

Un inquilino vive en Capital Federal, en un depto. con su familia. Matrimonio y unos 4 hijos adultos.

Hace unos 19 años que alquila pero creo que sólo se hizo contrato al inicio y luego nunca se renovó el mismo.

Los propietarios consideraban que era un buen inquilino y de confianza y creyeron no necesitar contrato.

Cuando luego de tantos años los propietarios pensaron que lo mejor era regularizar la situación, el inquilino se opone a firmar contrato. Se niega rotundamente.

Dice que tiene intenciones de mudarse a fin de año pero se sospecha (aunque no podemos asegurarlo) que quizás el inquilino esté especulando con el tema de la usucapión de 20 años.

Hoy los propietarios, intranquilos por esto, necesitan o quieren que se mude y han encontrado, además, que el depto. se encuentra en estado deplorable, muy descuidado y dañado.

La pregunta es entonces: tiene posibilidades el inquilino de iniciar el proceso de usucapión y ganarlo?

Como se puede frenar si es que esa es su intención?

Si fuese cierto que el se piensa mudar a fin de año estaría todo bien, pero hay dudas.

Los impuestos del depto. lo han pagado siempre los propietarios, mayormente por débito automático, pero las boletas parece que las fue guardando el inquilino. Me refiero a ABL y AYSA

Cómo ven la situación? Es crítica? Difícil para los propietarios?

Qué medidas deberían tomar para no perder la propiedad y sacarse a un inquilino de encima que no era tan trigo limpio como se pensaba durante los años?

Espero vuestra ayuda.
Gracias

[diputada2011]

Usucapión porqué? si el propietario tiene título suficiente? es como si le hubieran renovado el contrato todo el tiempo. De última para demostrar que el dueño no estaba mirando el techo, que le mande una carta documento, diciéndole que quiere que firman un nuevo contrato. Tiene los recibos de alquiler de todos los años? el inquilino está ahí porque existe un contrato no porque la casa estaba abandonada, y se desonocía que tenía dueño
Saludos

[oliverk]

No, recibos de alquiler los tiene el inquilino. Supongo que es lo normal. El inquilino paga y tiene un recibo que firma el propietario o su administrador. O no es lo correcto?

En cuanto a la carta documento intimándolo a firmar yo también lo pensé, pero está bueno que me lo hayas confirmado.
Saludos

---------- Mensaje agregado a las 03:20 ---------- Mensaje anterior a las 03:14 ----------

También pensé y me pareció preocupante que no haya recibos firmados por el inquilino. Pero en mi ignorancia sobre el tema razoné que un recibó es justamente eso. El propietario recibe una suma por el alquiler y deja constancia de ello con su firma en el recibo. No se me había ocurrido que el inquilino también debía firmar.

Sería bueno saber si es incorrecto, porque he notado que son varios los propietarios que al alquilar entregan recibos pero no reciben a cambio ninguna firma de los inquilinos.

[diputada2011]

No, está bien que los tenga el inquilino, pero los hay talonarios dobles, que vienen con copia asi que te queda la copia del que le diste. Pero, a ver: el dueño tiene escritura? van por la casa alguna vewz? los ven los vecinos? los vecinos saben que ésta gentre no es la dueña y que los dueños son otra persona? saben que están alquilando? (no importa sin contrato o no). Si todo eso es si, con qué motivo le van a hacer una prescipción adquisitiva? no es que estuvo 20 años sin que el propietario no apareciera y que averiguaron que no tenía dueño, preguntaron a los vecinos y entonces pacíficamente entraron y viveron ininterrupidamente por 20 años si que nadie les hubiera heco saber saber que XXXXX eran los dueños?Se entiende? el contrato original lo tiene? los vecinos saben que son inquilinos?.
el dominio es perpetuo, porque no se extingue con el no uso ni con el mero transcurso del tiempo .Art. 2510 CC: El dominio es perpetuo, y subsiste independiente del ejercicio que se pueda hacer de él. El propietario no deja de serlo, aunque no ejerza ningún acto de propiedad, aunque esté en la imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero los ejerza con su voluntad o contra ella, a no ser que deje poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que éste pueda adquirir la propiedad por la prescripción.

Por último si se les ocurriera hacer éste juicio, quién lo ganará es quién tenga el mejor título, y qué mejor título que el que tenga escritura registrada en el registro de la propiedad.

Saludos

[oliverk]

La escritura la tiene y está a nombre de los propietarios.
Pero los propietarios no han sentido necesidad de visitar el inmueble ya que el inquilino pasaba y pagaba puntualmente el alquiler.

Ante la duda hemos llamado a la administración del edificio y comentaron que estaban creidos que quien habitaba era su dueño. Ahora han entendido que no es así.

El contrato de alquiler inicial no sé si aún lo tienen los propietarios. Queda por averiguarse.

Lo que creo entender habla a favor de los propietarios es el pago de los impuestos.

Y lo más urgente es el envío de una carta documento.

Queda, sin embargo, esta duda. Los propietarios, ante las insinuaciones del inquilino y otras actitudes dudosas, prefieren que se vaya, poner el depto. en orden y conseguir un inquilino nuevo. Eventualmente vender el inmueble.

La primera idea fue intimarlo, mediante carta documento, a que venga a firmar un contrato de alquiler. Sin embargo ante esta situación preferirían intimarlo a que devuelva el inmueble.

Podrías aconsejar cual sería la manera de iniciar este desalojo?
Cabe recordar que él dice que tiene la intención de mudarse a fin de año. Pero como pueden los propietrios asegurarse de que eso se concretice. Sabemos que no va a firmar ningún papel voluntariamente.

Aprecio y agradezco el tiempo que le has dedicado a responder mis dudas.

Saludos

[weirdocreep]

Intiman a desalojar la propiedad en virtud de existir un contrato vencido. Tienen que darle un plazo razonable.

Despues, firman un convenio de desocupacion para asegurarse de que no tenga un planteo raro como el de prescripcion (que puede intentarse, pero es MUY dificil que prospere, sino imposible).

Salutes!

[el-profeta]

Otro argumento a favor de los dueños (creo q ya se menciono, pro por las dudas lo reitero) es el pago de impuestos por debito automatico. Mas alla de que los recibos de estos impuestos obren en poder de los inquilinos, esto no significa nada, porque en realidad NO CERTIFICAN EL PAGO; SON SOLO RECIBOS INDICATIVOS DEL MONTO A PAGAR Y EN VENCIMIENTO (es decir, según yo entiendo, las facturas o boletas de servicios, son documentos que se perfeccionan al cumplimentar el pago de la suma indicada) y los propietarios, cuentan con la forma de demostrar que EL VERDADERO PAGO DE ABL, LO REALIZARON ELLOS...

[oliverk]

Weirdocreep, ese creo sería el mejor camino, pero sabemos que el inquilino no va a firmar ningún papel. Ya lo ha dejado claro. Salvo que exista alguna manera legal de forzarlo a que lo haga.

Sé que a través de los años nunca quiso firmar contrato pese a que se le pidió algunas veces. Su argumento era su honestidad y hombría de bien que los dueños creyeron. Que entre personas honestas no hacía falta firmar nada.
La ingenuidad de los propietarios les llevó a aceptar el argumento.

Hoy se puede observar que su honestidad y hombría de bien no está garantizada.

el-profeta, entiendo que es así como confirmás en cuanto a los impuestos.

Pero bueno, creo que todos los que amablemente me han respondido confirman que en principio la ley ampara a los propietarios y de ser necesario se inicará un juicio de desalojo que teoricamente resultaría a favor de estos últimos.

Alguien puede decirme que debe rezar una carta documento que lo intime a devolver el bien por vencimiento del contrato?

Y en el caso de fracasar en el intento de que lo haga, me quedan algunas preguntas:

1. Cuánto puede durar un juicio de desalojo
2. Cuánto puede costar
3. Terminarían siendo ellos los que pagarían todas las costas del mismo?
4. Siendo que conviven con varios hijos adultos, pueden incluírselos a todos en el juicio y las consecuencias económicas si lo pierden?
5. Tres meses es un plazo prudencial para darles para la devolución del inmueble?

Gracias otra vez

[Despistada41]

Mirá, ante la mala fe, yo prefiero asegurarme de que no intenten, aunque sea después perdiendo un juicio posesorio.- Ergo, ni siquiera le mandaría una carta documento sino que ya, a la brevedad le iniciaría el desalojo.
Hay jurisprudencia que dice que la demanda, es algo así como ese "aviso previo", que debieran realizar antes de un desalojo.- Además, iniciaría un juicio por cobro de alquileres, siendo lo único que pueden oponer los recibos otorgados, y así ellos mismos se descubren, o sea reconocen su calidad de inquilinos.
Es una jugada no demasiado limpia, pero, un reclamo por dos mese de alquiler impago, tampoco resulta tan costosa, y les daría la oportunidad de demostrar: a) que son propietarios ejerciendo sus derecho; b) si presentan una excepción de pago, están en el horno porque reconocen su calidad de inquilinos, y finalmente si la idea era hacer una usucapión, pierden por no haberse cumplido el término y hacer los propietarios valer sus derechos.
Por supuesto que en el peor de los casos, pueden declararse POSEEDORES, pero no les alcanza el tiempo para la usucapión, así que lo que debe prosperar es un juicio de reivindicación de la posesión en caso de que se declaren poseedores, con la prueba de que los propietarios no "abandonaron" la cosa y que tienen intención de recobrarla.
Lo primero que haría yo, en su caso es pedir lo que se llama una Medida Previa, pidiendo un Mandamiento de Constatación, en el que se detalle quienes viven en el departamento y en que carácter lo hacen.- todos estos actos, con más el pago regular de los impuestos, son prueba irrefutable de la intención de recuperar el bien.
Si no entendiste preguntá en forma explícita el item que no te queda claro.- Es posible que yo no entr por unos días, ya que no estoy en mi domicilio y no vuelvo por unos días, y además no tengo a mi disposición una PC. pero quienes hasta ahora te han ayudado, con lo que preguntes en forma puntual podrán orientarte, y, si tengo suerte quizás vuelva a estar frente a una PC, en estos días

[oliverk]

Excelentes sugerencias Despistada! Trataré de llevarlas a la práctica.

Tendré que conversarlo igual con algún abogado que pueda llevarlo a cabo de manera correcta, ya que no siendo yo del "palo" podría meter la pata.

Muy bueno.

Ya contaré el progreso del tema.

Muchas gracias!