Crear contrato de locación habiendo un usufructo

[k4kz0r]

Hola!!

Planteo el siguiente tema:

Se desea hacer un contrato de alquiler de un departamento,en donde existe un propietario y una persona que goza de su usufructo.

El modelo de contrato de locación que tomaría es este:
http://www.biblioteca.jus.gov.ar/mod...-locacion.html

En el contrato deberían figurar el propietario y la persona con el usufructo, ademas obviamente del inquilino?
En último caso, como deberia ser el modelo de contrato de locacion en este caso?

Y otra consulta, me comentaron de certificar la firma por los escribanos del Instituto Olivares, alguien conoce de esto?

saludos y gracias!

[diputada2011]

Perdón, si el propietario constituyo un usufructo hacia otra persona, que hace el propietario en la locación? podés explicar de que se trata, con mas detalles, no puede hacer un usufructo y además una locación.

[k4kz0r]

Lo Plantee mal, el propietario y el usufructo desean alquilar la locación a una tercera persona.

[diputada2011]

no si juan es el propietario y le dio el susufructo por (cuanto tiempo? ) a Pedro, es Pedro el que tiene que hacer el contrato de locación, para eso es el usufructuario, los derechos de usufructo ya no son del propietario, como es la cosa? si no que sentido tiene el usufructo (que es un derecho real)

[k4kz0r]

el tiempo es vitalicio.
Entonces el contrato de locación siguiente: http://www.biblioteca.jus.gov.ar/mod...-locacion.html

habria que poner el nombre de la persona con el usufructo y listo?

[diputada2011]

sería muy difícil decirme que es para vos el usufructo? que dice ' como se hizo, por cuanto tiempo en donde se firmo?

[diputada2011]

Bueno, si el susufructo es de por vida o excede el tiempo por el que se harñia el alquiler del departamento, 2 años el propietario no cuenta para nada.

[Despistada41]

Como muy bien contestó diputada, el propietario, al otorgar el usufruto, (fuere en forma onerosa, lo fuere en forma gratuita) queda sólo con lo que se llama la "nuda propiedad", o sea ya no puede percibir los frutos del inmueble.-
Ahora bien, nos solicitas que te "aconsejemos", sobre la certificación de firmas mediante los escribanos del Instituto Olivares.
Entonces debemos suponer que el bien se encuentra en la Ciudad de Buenos Aires, o que en la cláusula de Jurisdicción, se pacte la del fuero de Capital Federal.
Por otra parte la certificación de firmas no es un requisito indispensable en un contrato de locación, si lo es la firma de todas las partes, o sea: Locador: en este caso el usufructuario, haciendo expresa referencia en el contrato del usufructo otorgado, (aunque es abundante, en el día de mañana puede ser útil), y digo abundante, porque no hay una norma en el derecho positivo argentino que determine que es condición sine qua non, que el locador, sea propietario o usufructuario.- Puede alquilar un simple poseedor por ejemplo); Locatario, si es unipersonal, con solo sus datos filiatorios; si es más de una persona conviene que todos firmen y por supuesto que figuren todos los datos de quienes locan. FIADOR/ES: Por supuesto con todos sus datos.
Lo que también es muy importante es otorgarle al contrato fecha cierta, en la Pcia. de Bs. As. eso va de suyo, ya que paga sellado y el Sello del Banco es suficiente para cumplir ese requisito. No se si ahora paga en Capital, cuando yo ejercía, por una disposición de Cavallo, se había derogado el impuesto de sellos a los contratos de locación.
Si he de decir la verdad, nunca me gustaron "los contratos tipo", y mi experiencia, que es bastante en ejecución de contratos de alquiler, ya que tenía uno de mis estudios en una inmobiliaria en Banfield, yo redactaba los contrato y en su caso los ejecutaba.
Hace tres años que no estoy actuando, no tengo idea si se ha modificado lo esencial en los contratos. Entonces no sólo no se podía "poner una cláusula de ajuste de alquiler", pues estaba expresamente prohibida en la ley y los jueces eran terminantes en cuanto a ese item. He leído algo ahora, y los fallos (por lo menos hasta el 2009) siguen diciendo lo mismo," no puede pactarse de ninguna forma una variación del alquiler, sea ya inscripta en el contrato, sea con una cláusula de reajuste "convencional" o por árbitros"
Por eso me extraña sobremanera que un contrato publicado por el Ministerio tenga esa cláusula de reajuste.
Por supuesto el problema parecería irresoluble, por mi parte le había "encontrado la vuelta", que fue aceptada ppor los jueces cuando hubo conflicto.
Esta consistía en fijar un alquiler calculado al "máximo" de lo que pudiere llegar a incidir la inflación. Supongamos sobre la base de MIL PESOS, calculo que la inflación anual "real será de un 23/25%, eso significa que en dos años el alquiler aumentaría ello significaría que al fin del contrato el valor de $ 1000, se convertiría en $ 1562.
Entonces hacía constar un alquiler por los 24 meses de 1.562
Después cada mes, "hacía un descuento" por XX tareas de mejoras llevadas a cabo por el Inquilino. Por supuesto que aquí jugaba la buena fe de las partes, (y sobre todo de la locadora), pero no podía ser atacada por el locatario, y por ende el Juez no podía decir nada en contra.
Pero estoy quizás hablando de historia antigua.
Creo que diputada está estudiando para martillera o corredora, quizás ella sepa con certeza se ha modificado por desuetudo, lo establecido por la ley de convertibilidad. Entonces, a mi manera de ver, comenzaría a jugar de nuevo el artículo original de la ley de alquileres, que hablaba de los índices oficiales del INDEC.
Creo que sería interesante que se armara una especie no de discusión, sino de información sobre experiencias actuales, de quienes están hoy ejecutando alquileres
Espero que esta sugerencia tenga acogida por parte de los que hoy están ejerciendo

[diputada2011]

Hola despistada en resumidas cuenta se le hace firmar que reuncian a la ley de imprevisibilidad y que el segundo años el aumento es del 20%, y otros le hace firmar que si la inflación dentro del primer año superara el 100% no se esperaría y se repactaría en ese momento y si no que se repactaría el segundo año con respecto a la inflación. nada está dentro de lo "legal" pero es lo que se hace, y la gente lo acepta y si no nada.

Y los alquileres son como pan caliente.

Saludos

[Despistada41]

Ah, entonces todo sigue como era entonces, si un inquilino se aviva, se presenta al Juez y hace volver todo al inicio!!
A mi me preocupa bastante dejarle una herramienta a la que no tengo defensa al "digamos.. contrario", es igual que el pago de los alquileres adelantados, desde ya que un inquilino que se mande el chiste no renueva ni vestido de mono, pero...
Lo único que me hace pensar que ese delicado equilibrio se mantenga es lo que dices que los alquileres son pan caliente.
Es lógico ante la situación del mercado inmobiliario, acceder a créditos no es comer y cantar, ni siquiera tener una seguridad de que en 20 años no te cambien las reglas del juego. Los que tienen plata de alguna forma "acolchonada", ante esta situación del dólar aprovechan para comprar a los ahorcados y después ponen los inmuebles en alquiler, con lo que obtienen una renta que si es del 1% del valor real, les puede estar significando al menos algo así como el 1,5%.
Son tiempos de los "poderosos", aunque nos quieran hacer creer que son en defensa de los pobres. El "pobre" que necesita vender su casa, porque o no la puede mantener o tiene que afrontar algún otro problema, se j...., el que tiene la guita paga 50 por lo que vale al menos 75...
Ya lo hemos pasado!!! y me imagino que también pasará.- Veremos que sucede el 8N (jajajaja) ahora se puso de moda lo del día "D", de hace más de 50 años!!!