Me quieren aumentar el alquiler.¿que hago?

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      • 26/04/04
    #1 Me quieren aumentar el alquiler.¿que hago?

    Hace un año alquilo un dpto en cba y el contrato es por 2 , y cuando fui a pagar me dijeron que apartir del mes que viene debo pagar $100 mas (pagaba $350 + rentas y municipal), que hago?????, segun tengo entendido , no se puede aumentar, que herramientas legales tengo.
    En el contrato solo dice que se puede replantear el alquiler al año y ajustarlo a las condiciones de mercado, si no me gusta me tengo que ir en 2 meses.¿esto es legal???
    consejo por favorrrrrrrr

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    30 comentarios / 54857 Visitas

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      • 31/08/05
    08/11/2006
    #2 Re: Me quieren aumentar el alquiler.¿que hago?

    Si es. En todos los contratos de alquiler se estipula que al año habra un reajuste "de acuerdo a las condiciones del mercado".

    La cosa es que si las condiciones del mercado indican que hay que bajar, no te bajan nada. Pero si hay que subir, todos suben.

    Lo idea es conseguir hacer un contrato con los valores puestos de antemano onda "se alquila a 350 pesos durante el primera año y el segundo sera de 500"

    Pero aduciendo "condiciones del mercado" todos dicen que aumentan, pero nadie quiere decir cuanto.

    Pero es el contrato que firmaste...

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      • 03/08/06
    08/11/2006
    #3 Re: Me quieren aumentar el alquiler.¿que hago?

    Me llamo Juan, vivo en Neuquén y me dedico hace 30 años a alquileres comerciales, y desde hace una año a unas pocas viviendas. No informás bien, quienes son «ellos», inmobiliaria o propietario. Tampoco si comercial o vivienda, que categoría y comodidades posee (cantidad de ambientes), y si hay garantía y quién la firmó.

    No. Decididamente no es legal, esas cláusulas no tienen respaldo ni validez legal. Si te pensás ir cuando el contrato termine, podés negarte (pero buscate un abogado -no es gratis- aunque tampoco imprescindible). La segunda opción es tratar de negociar, de modo que el aumento que te quieren imponer sea de a poco (p. ej. en 4 meses).
    Podés exhibir tus recibos de sueldo, si son elocuentes que tus ingresos no han aumentado por igual. Tampoco es legal que te cobren «rentas»: Las únicas boletas que recibe un propietario, y que puede y debe trasladar al inquilino, son agua, y sevicios retributivos (son por uso del inmueble). Rentas no, no es trasladable, porque grava la propiedad en su existencia.

    En la primera opción (rebelarte), podés exigir que el pedido de aumento te lo hagan por escrito, con la misma firma que va en los recibos de alquiler o del titular del contrato; o que te cursen un telegrama o carta documento. Seguro no lo harán, porque no es legal.

    En la segunda opción, tenés que analizarlo entre la realidad, consciencia y conveniencia. La realidad es que por 350 no conseguís nada, que todo aumentó y más allá de lo que te quieren indexar o actualizar, el que invierte en rentas no lo hace por caridad social sino por lucro; tu problema (si podés o no absorver ese aumento) no es del propietario. Lo que te quieren aumentar es el 28,5%..., ¿se ajusta a la realidad?, analizalo con tu almohada.

    MI OPINIÓN: Creo que el amumento del costo de vida (obviamente encubierto) está en los porcentajes arriba mencionados; negarlo es una necedad.

    Vivo a diario estos problemas. En valores locativos, Neuquén y Bariloche son las ciudades más caras del pais. Tengo inquilinos que les cuesta un huevo pagar..., y pagan; otros en cambio, ves que usan ropa de marca, y se atrasan dos y tres meses so pretexto de que no pueden.
    Históricamente en este país, con sistemas jurídicos de m., siempre lleva las de perder quien debe cobrar.
    Luego, cada quien busca su conveniencia: en épocas de congelamientos de alquileres, o cuando la oferta supera la demanda, el inquilino busca restar siempre, o sea busca su conveniencia; cuando ocurre lo contrario, reclaman a gritos condiciones sociales dignas. También están los aprovechadores que buscan sumar más allá de lo que corresponde. Es todo un tema.
    Espero esto te sirva. Juan

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      • 26/04/04
    08/11/2006
    #4 Re: Me quieren aumentar el alquiler.¿que hago?

    Juan me sirvio muchisimo, lo que si quiero que quede claro:
    1- no me atrase ni un dia en el pago del alquiler durante un año(pago del 1 al 5).
    2- rentas , y municipal, estan en el contrato, por lo tanto es como si el alquiler fuece mayor , (en total 30 pesos).
    3- hay que acatar las reglas , normas y leyes, lo que es legal , es legal y punto. En este caso no se pueden amparar en nada para aumentar, solo en la buena voluntad mi -
    4- me lo quisieron imponer y no juntarnos a dialogar y ver de llegar a un acuardo.
    5 - ¿¿¿si derrepente sale una ley de reajuste de alquileres de aca a un par de meses??? que pasa?? me van a volver a aumentar. y no voy a poder decir nada.
    6 - no tubimos un 28,5% de aumento en el costo de vida. desde nov 05 a nov 06.
    7- es de uso familiar y esta por medio de una inmoviliaria.

    saludos y muchas gracias.

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      • 03/08/06
    08/11/2006
    #5 Re: Me quieren aumentar el alquiler.¿que hago?

    Pagar en tiempo y forma, es lo que corresponde y te califica bien. Pero no es argumento para esgrimir: es como decir, tengan en cuenta que soy bueno cuando otros no; eso no sirve. Sólo como mención (al pasar) para negociar.
    Que el impuesto a la renta (que se llama impuesto inmobiliario) esté o no en el contrato, no importa, no corresonde, es ilegal. Por necesidad podés aceptar cláusulas leoninas, lo cual no quiere decir que al no cumplirlas un juez te haga lío, al contrario, las impugna. Pero ojo, al menos hasta hace 5 años, en Capital no regía el impuesto inmobiliario: no vaya a ser cosa que hablamos de diferente impuesto..., además lo aceptaste al firmar el contrato.
    Las cláusulas sobre ajuste estaban cuando firmaste, leoninas no son; legales tampoco son. Tenés que ir a la lógica, el Costo de Vida tampoco tiene lógica ni es sincero (lo maneja el gobierno con fines políticos); pero las cosas subieron y algunas más del 28.5%. No tenés idea como aumentó la propiedad p. ej.? O acaso vos invertirías 30 o 40 mil dólares para que te dejen al mes unas chauchas. Pensalo con ecuanimidad.
    Respecto de Ley de Alquileres, olvidate, no va a salir ni por asomo. Pero, si así fuera, contaría el alquiler original. Siempre hay que guardar todos los recibos de lo que se paga.Es norma.
    Te sugiero que un día de esos que estés bien relajadito, con la mayor de las tranquilidades y el mejor modo que puedas, te sientes afablemente frente al tipo y le manifiestes que es correcto aumentar, pero que te parece excesivo el porcentaje del 28.5%. De ahí en más negociá como puedas. Te aconsejo evites líos. Él no es tu enemigo, está haciendo su laburo como lo harías vos o cualquiera. Negociar es la consigna; andate preparado, llevá fotocopias de recibos de sueldo, manifestale que ni por asomo querés complicarle la cosa, pero que tu cuñado (que casualmente es abogado), te dijo en sobremesa que ese porcentaje era leonino.
    Para tu información, para que veas y compares: yo, en mis administraciones NO HAGO CONTRATOS DE ALQUILER. Hago contratos de prestación con documentos, donde cada documento firmado por intersado y garante, es devuelto en cada mes locativo: no existen recibos. Pero además, no hago ni loco contratos a dos años en vivienda, ni por tres en comerciales...; los hago por la mitad de tiempo pero con renovación. Porque en este país con una loca economía y pirados gobernantes, es imposible planificar a dos y tres años. Eso sí, no soy leonino; de hecho tengo inquilinos que llevan más de 15 años alquilando, y algunos hasta sin contrato.
    Otro bocado...: en los contratos comerciales pongo como índice de aumento, el valor de una mercadería determinada, de modo que el valor locativo aumenta en proporción al aumento de dicha mercadería. Más trasparencia imposible.

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      • 26/04/04
    08/11/2006
    #6 Re: Me quieren aumentar el alquiler.¿que hago?

    Estimado juan, muchas gracias por tu aporte, esto va de onda 100%, pero creo que tu postura es la de un locador y no la de un locatario y menos la de una persona neutra, primero vamos con lo ultimo que mencionas, los contratos de alquiler para vivienda estan regidos por la ley, por dos años y los comerciales por 3 , eso es ley y vos podes hacer las artimanias que se te ocurran para evadirlo, pero si alguien se te planta no lo vas a sacar , por las buenas, en menos de dos años.
    segundo, recien vengo de la camara de inquilinos de cordoba y lo que me quedo clarisimo es que por mas que vos pongas en el contrato de alquiler lo que se te cante las ganas, no podes ponerte por encima del codigo de convivencia ni por encima del codigo civil ni la constitucion , etc..., y que por el momento no hay aumento de alquiler alguno, asi que no pagas nada de nada mas de lo que dice el contrato.
    tercero: si vos invertis 40 mil dolares y luego no ganas un peso, es porque viste el negocio con un solo ojo, yo si invierto 40 mil dolares, primero veo si en lo que invierto me va a dar ganancia como yo espero y no invertir y luego quejarme por la mala invercion. El dpto en que yo vivo debe tener como 25 años por lo tanto si siempre cobraron 350 pesos , son 30 mil dolares, es probable que cuando se construyo y lo pagaron gastaron mucha menos plata y con las idas y venidas de la economia , devaluacion y demas ya no sabes que negocio hiciste.
    si tenes 40 dolares comprate un dpto y sabes que por lo menos la plata la vas a seguir teniendo y no que de aca a unos años solo tenes papelitos en una caja de ahorro, me parece que por alli pasa la cosa.

    Creo que lo unico claro es que el alquiler se aumenta de mutuo acuerdo. si y solo si , las dos partes se ponen de acuerdo, de no ser asi el contrato continua y se seguira pagando $ 350 hasta su fin.

    Saludos y gracias por tu aporte

    Ley Nº 23.091 - Ley de alquileres...

    Art. 3º - Ajustes
    Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente los índices oficiales que publiquen los institutos de Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias. No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado
    ...
    aqui esta todo..

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      • 03/08/06
    09/11/2006
    #7 Re: Me quieren aumentar el alquiler.¿que hago?

    Cuando hay que pagar, las personas cumplen a su conveniencia, y para ello se valen de todo; ley, justicia, condiciones de mercado, abogados tirabombas, etc. La inflación es un monstruo perverso que al tiempo que beneficia a las grandes economías (para eso se inventó), perjudica el salario real y a todo cobro de estipendio contractuado. Es en definitiva una transferencia de un bolsillo a otro. Entonces un contrato deficiente bajo un sistema inflacionario, trae aparejado especulaciones, que lo tiñen de deshonesto. Como dije, los índices oficiales son usados por el gobierno de turno con fines políticos; son falaces y jamás reflejan la realidad de doña inflación.
    Nos guste o no inflación hubo, y eso mi querida chancha te lo canta el índice más sensato, el chango del super. Si fueras propietaria, verías con desilución que el changuito acusa recibo del poder adquisitivo de esos 350 al año de alquilado el bien.
    No te aconsejé mál, te sugerí que negocies a tu conveniencia. No reconocer la inflación real ni respetar el contrato está mal, es una necedad. Lo único que vas a lograr, es que cuando concluya el período te pidan la propiedad y vuelta a buscar, a pagar barbaridades, gastos de mudanza, y todo lo que eso implica. Aquí está rigiendo una modalidad muy antigüa pero eficaz; en la Cámara de Comercio y en la Asociación de Corredores y Martilleros hay LIBROS NEGROS, donde se escrachan a los morosos e incumplidores, del mal uso de chequeras y contratos comerciales (incluido alquileres). De modo que quien cierra puertas tras de sí, cierra otras por delante. Por estos pagos quien alquila SE CUBRE, toma recaurdos, corrobora calidad de la garantía, etc. etc.

    Es verdad, lo de la duración de los «Contratos de Alquiler» (2 y 3 años), pero yo no hago eso (no leiste bien mi nota). Desde el arranque «ofrezco la locación» bajo la modalidad «Contratos de Comodato» (de prestación que no es artimaña), y paralelamente documentos mensuales para el pago; simple y transparente, y al que no le guste puede buscar otro inmueble donde más le plazca. Si mi olfato me lo indica, en su caso, efectúo un Contrato de Alquiler a nombre de un tercero, y realizo una transferencia a nombre del futuro inquilino, de modo tal que el plazo de ocupación del bien locado, sea por el tiempo que el propietario determine. Como vez, simple y legal; dentro del marco de la ley que te apetezca. La perversidad del sistema, obliga a estas coberturas. Como antes dije, en una economía tan loca, es imposible pegarse a 2 y 3 años de contrato.
    Respecto del último párrafo de tu nota..., el que invierte XX mil dólares, no se queja de la inversión, sino del desfasaje inflacionario que deprime en mucho el valor locativo inicial; es por esto último que el número puede no cerrar. Para terminar, especular con los años de renta (25 o lo que sea) que cobró el propietario, es especular con el capital ajeno. Cada quien debe especular con lo que tiene, no con lo ajeno; el propietrio bien puede ser un jubilado que invirtió sus ahorros (léase se máto juntando dinero) en un departamento para vivir más dignamente que con la miserable cuota que le tira el Anses.

    Con esto quedaría cerrado el tema. Te deseo suerte en tu gestión locativa.

    Saludos. Juan. Neuquén City.

    P/D
    MISCELÁNEA: El premio Novel de Economía 2006, fue concedido a Edmund Phelps, experto en macroeconomía, por sus investigaciones sobre la interacción entre los precios, el desempleo y las expectativas de inflación. El economista demostró que las tendencias de los salarios y de los precios dependen de las expectativas inflacionarias además de la salud del mercado laboral.
    Es de esperar entonces que la costumbre inflacionaria cambie y se detenga. Además, en la nueva economía globalizada, los páises industrializados necesitan que las personas detenten poder adquisitivo, de modo tal que..., justamente puedan consumir sus manufacturas.

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      • 26/04/04
    09/11/2006
    #8 Re: Me quieren aumentar el alquiler.¿que hago?

    Juan , evidentemente no nos vamos a poner de acuerdo.
    Vos sos locador y yo locatario. y hay cosas mas importantes e injustas en este mundo como para victimizar a los pobres propietarios que viven de renta.

    Saludos y gracias.

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      • 22/02/06
    13/11/2006
    #9 Re: Me quieren aumentar el alquiler.¿que hago?
    Buenas, me parece que lo que empezó como una simple pregunta sobre una cuestión jurídica de Chancha, se convirtió en una discusión sobre opiniones personales irreconciliables.
    A mí me paso algo similar, alquile hace cuatro años el departamento donde vivo actualmente (en Nueva Córdoba), y entre pagando un alquiler de $150, que era extremadamente bajo, al punto que en un principio dude en alquilarlo. De todos modos me arriesgue, lo alquile y todo bien. Con el tiempo fui entendiendo el porque de un alquiler tan bajo. EL inquilino anterior les había dejado una deuda de $2000 entre expensas e impuestos, hacia varios meses que lo tenían desocupado y estaban desesperados por alquilarlo. Aclaro que lo alquile en una inmobiliaria pero tenía cierto trato con la dueña. Al cabo de 1 año y medio, y después de que cambiara el administrador del departamento 2 veces, me dijeron que querían aumentar el valor del alquiler porque había quedado muy desfasado con respecto al resto. Tenían razón, yo pagaba $150, cuando todo el resto no pagaba menos de $300, pero lo que ellos no estaban teniendo en cuenta, era el contexto en el que yo alquile el departamento (era lógico ya que no me lo habían alquilado ellos). De todos modos en ese momento me hice asesorar por unos abogados compañeros de trabajo y me dijeron exactamente lo que dice Chancha, cualquier cláusula de aumento automático del valor del alquiler, es nula; por más que uno haya firmado el contrato con esa cláusula. Fui a la inmobiliaria les conté la historia del inicio de estadía en ese departamento y les advertí sobre que no tenían ningún respaldo legal para exigirme nada, y me entendieron. Así y todo, como tenía pensado quedarme en ese departamento, aun cuando me dio bronca, accedió a aumentar $90 con la condición que en la próxima renovación (6 meses después) el alquiler fijado sea de $300. Accedieron y todos quedamos contentos (yo no tanto pero era una buena salida).
    Renové el contrato por $300, todo bien, pero hace 7 meses me volvieron a plantear un aumento y nuevamente basándose en las cláusulas del contrato. Esta ves, directamente les dije que las cláusulas eran nulas y que yo no quería aumentar el valor del alquiler. Y no hubo ningún problema. Ahora, este mes, volví a renovar el contrato y pago $500 y pienso pagar ese valor por 2 años. Los propietarios y las inmobiliarias deben reconocer que les conviene mantener un buen inquilino antes que arriesgarse con uno nuevo, eso les ahora muchos dolores de cabeza.

    Todo esto va a que todo depende de la situación en la cual te encuentres, como sea tu relación con el dueño o el administrador y tu idea de lo que vas a hacer en el futuro (renovar el contrato o cambiarte de Dpto.). En la mayoría de los casos creo que hay que dejar el valor del contrato tal como se pacto en un principio y que este rija por los 2 años que dice la ley. Eso hace a la Seguridad Jurídica (el respeto de los contratos) que Juan reclama.
    Por el resto, si el valor de los alquileres son acordes al monto de la inversión, es una valoración que debió hacer el inversor (ya sea un magnate, un empleado o una jubilada) a la hora de entrar en el negocio y no es problema del inquilino. Si no, hubiera puesto la plata en el banco que supuestamente es más seguro y quizás le hubiera ido peor.
    Demasiado se abusan los propietarios o las inmobiliarias con los alquileres, comisiones, condiciones, etc., por que saben que si vos te enojas con las barbaridades que piden, va a venir otro un poco más novato y va a alquilar pagando la barbaridad que le piden de alquiler, comisión informes etc.; le hacen firmar un contrato y encima le hacen creer que esta bien y le cambian el valor del alquiler 4 veces en los 2 años. Eso es lo que pasa, por lo menos en Córdoba.

    Es mi opinión, al igual que la de Juan, solo que estamos en veredas opuestas.
    Espero que sirva de algo.

    Saludos
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      • 17/05/06
    13/11/2006
    #10 Re: Me quieren aumentar el alquiler.¿que hago?
    Chancha, complementando un poco tus averiguaciones:
    En el derecho privado, por lo menos en algunos contratos, no todo está librado a la voluntad de las partes. Existen cláusulas discrecionales y otras imperativas.
    En el caso puntual que se plantea, el tema de la duración del contrato de alquiler (como ya lo dijiste, por Ley 23.091) se estipula en un mínimo de dos años para los casos de utilización como vivienda. Esto es, se puede pactar un período mayor, pero específicamente no se puede pactar uno menor.
    Para el caso de la indexación, tenemos que remitirnos a la Ley 25.561 (Emergencia Pública y reforma del régimen cambiario, prorrogada hasta el 31/12/2006) cuyo Art. 10 indica: "Mantiénense derogadas, con efecto a partir del 1° de abril de 1991, todas las normas legales o reglamentarias que establecen o autorizan la indexación por precios, actualización monetaria, variación de costos o cualquier otra forma de repotenciación de las deudas, impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o servicios. Esta derogación se aplicará aun a los efectos de las relaciones y situaciones jurídicas existentes, no pudiendo aplicarse ni esgrimirse ninguna cláusula legal, reglamentaria, contractual o convencional —inclusive convenios colectivos de trabajo— de fecha anterior, como causa de ajuste en las sumas de pesos que corresponda pagar."
    Están son cláusulas Imperativas, por lo que la voluntad de las partes no puede decidir sobre ellas. Por más que las partes quieran convenirlo, estas cuestiones quedan nulas (no así el contrato).
    La realidad indica que la parte “débil” de la relación, sos vos. Por ende, podrás hacer uso de los derechos enunciados en estas leyes, y podrán tener que respetarlos durante la duración del contrato (es decir, los dos años), pero una vez finalizado ese plazo, ellos van a tener el derecho de incrementarte el alquiler cuanto quieran, o no renovartelo. Y en este caso, el juego de oferta-demanda, no creo que te beneficie.
    Por ende, evaluá si en un año estás dispuesto a mudarte, sin tener derecho a reclamar nada, pero con la satisfacción de que hiciste uso de tus derechos. O preferís ese aumento, y otros que vendrán luego. En esto entra la negociación, como indicó Juan, de acuerdo a lo que vos estés dispuesto a perder… lamentablemente, siempre vamos a terminar perdiendo (je, también soy inquilina)….

    Con respecto a lo que opina Juan:

    Cita Escrito por juan01 Ver mensaje
    ....Es verdad, lo de la duración de los «Contratos de Alquiler» (2 y 3 años), pero yo no hago eso (no leiste bien mi nota). Desde el arranque «ofrezco la locación» bajo la modalidad «Contratos de Comodato» (de prestación que no es artimaña), y paralelamente documentos mensuales para el pago; simple y transparente, y al que no le guste puede buscar otro inmueble donde más le plazca. Si mi olfato me lo indica, en su caso, efectúo un Contrato de Alquiler a nombre de un tercero, y realizo una transferencia a nombre del futuro inquilino, de modo tal que el plazo de ocupación del bien locado, sea por el tiempo que el propietario determine. Como vez, simple y legal; dentro del marco de la ley que te apetezca. La perversidad del sistema, obliga a estas coberturas. Como antes dije, en una economía tan loca, es imposible pegarse a 2 y 3 años de contrato.....

    Me llama poderosamente la atención, en primer lugar, como describís a este sistema “perverso” y como te obliga a “estas coberturas”. Por lo que leí, un contrato de comodato se realiza a título gratuito, es decir que otorgas el goce y uso del bien, pero mantenes la propiedad, sin cobrar por ese goce y uso. En el caso que comentas, estás cobrando “algo”. En concepto de qué haces la factura? La hacés? O sos como otros tantos vivos que evaden impuestos? Justamente por tu postura de que al que no le gusta que busque otra cosa, es que los inquilinos nos vemos obligados a bancarnos que nos impongan cláusulas que no son acordes a la realidad. Te das cuenta que la ley en algún punto, tiene que equilibrar estas diferencias? Y por eso establece cláusulas imperativas?
    Otro artículo interesante de la Ley 23.091 es el 27 – LOCACIÓN ENCUBIERTA. Quizá te serviría leerlo. E igualmente, por ej. en la Ley de Impuesto a las Ganancias, no importa tanto el contrato escrito sino que se rige por la realidad económica. No se si existe algo similar para aplicarse en tu caso, pero sería buenísimo que si alguien quisiera demostrar que lo que estás haciendo es un alquiler, se considere encuadrado dentro de la Ley de Locaciones. De hecho vos mismo decís: “ofrezco la locación” bajo la modalidad…. La verdad es que no me parece bien… pero obvio, puedo estar equivocada…

    Espero sirva…

    Besos

    PD: LIBRO NEGRO??? por el comportamiento de Chancha de reclamar los derechos que le corresponden??? tenes un poco distorcionado el sentido de justicia...
    PD2: Toda la info de leyes la saqué de Registrarse Inicia sesión
    a paue le gusta esto.
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