Rescindir Contrato de Alquiler

steveharris,
Lo que estipula la ley es que te tiene que pagar el equivalente a un mes y medio de alquiler si se va antes del año y un mes si se va despues del año (abajo te dejo un segmento de la ley 23.091).

El deposito se deja como garantía del buen uso del bien.

En si son dos cosas independientes.

Si corresponde que devuelvas la garantía porque el bien esta en condiciones, la tenes que devolver.
Pero a su vez le tenes que cobrar la indemnizacion por rescisión anticipada del contrato.

Cuanto tarda un desalojo? Entre un par de meses (en condiciones ideales) hasta 1 año o mas si se complica.
Yo te diría que hoy en capital en 6 meses como máximo debería estar terminado el desalojo.

De todos modos te diría que te olvides de el desalojo.

Mi mejor consejo es que NO (o mejor dicho NO) lesiones la relación con el locatario.

Trata de llegar a un acuerdo sensato.
Es lo mejor (lejos) para los dos.
Si tenés alguna duda asesorate en que es lo legalmente apropiado para presentarle a tu inquilino el caso de la mejor manera posible.

Yo soy asesor en bienes raíces y locador (es decir alquilo mis propios bienes) y te aseguro que lo que tenés que hacer es llegar a un acuerdo pacifico para terminar apropiadamente la relación comercial que los une.
En esto conocer lo que es legalmente justo es muy importante.

Suerte,
Juan Martín.

Fragmento de la ley 23.091

ARTÍCULO 8º.- Resolución anticipada. El locatario podrá, transcurridos los
SEIS primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la
contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con
una antelación mínima de SESENTA días de la fecha en que reintegrará lo
arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año
de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de
indemnización, la suma equivalente a UN MES Y MEDIO de alquiler al
momento de desocupar la vivienda y la de UN sólo mes si la opción se ejercita
transcurrido dicho lapso.

Te agradezco mucho tu respuesta Juan Martin, el problema que tengo es que elinquilino no acepta ningun descuento, multa o deduccion del deposito. En resumen no quiere pagar nada y quiere el deposito completo. Y el problema que tengo yo es que es un deposito bastante grande de casi 4 alquileres. Y como el me vino de golpe con el tema de rescindir solo con 20 dias de anticipacion. No puedo ni loco juntar la suma que me pideya que no la tengo mas.

Entonces me encuentro en un problema.

Sinceramente no se que proponerle.

Tambien tengo entendido que hay multa por no avisar con 60 dias de antelacion, esto es asi ?

Saludos,
Juan

steveharris,
No le estas deduciendo el deposito.
Le estas cobrando lo que dice la ley.

Me imagino que ya hablaste con el y te dijo esto que me contás.

Hablá de nuevo y trata de plantear la cosas de otro modo.

Respecto a si no tenés la plata no tengo mucho para decir.
Ese monto (menos el necesario para volver el bien al buen estado en que se encontraba al momento de la locación) es dinero de EL.

La ley impide tomar más de un mes de deposito por año que dure la locación asi que a menos que sea un alquiler por 4 años tomaste un monto excesivo en concepto de deposito en garantía.

No hay multa por avisar con menos de 60 días sino que se toma como fin de la locación la fecha 60 días posteriores a la notificación.

Es un inmueble comercial?

Nuevamente: negociá...

Juan Martín.

steveharris,
Si podes escanear el contrato y querés pasármelo por acá te puedo ayudar mejor.
Si lo vas a pasar borrale todos los datos privados (nombres, direcciones, etc)
Juan Martín.

No es comercial.
Es vivienda.

Entonces por lo que me decis lo unico que estaria en juego para charlar es el mes 1 medio que se le cobra de multa por estar dentro del año.
Si la casa esta en orden con sus impuestos pagos, lo unico que me quedsaria por negociar seria eso.
Legalmente si esta todo en orden, sin deudas y la casa integra, yo le deberia devolver el deposito "menos" ese mes y medio de multa ?

El que me comento el trato que el queria no es el sino el de la inmobiliaria.

El otro problema que tiene el inquilino es que hace unas semanas se le murio la persona que salia de garante y esto me lo comunica la inmobiliaria en el mismo momento que tambien me comunica que se quiere ir.

Por ese motivo, creo que esta persona me apura de no queriendo pagar multa yo que ya no habria mas garante.

Ahora no te puedo escanear elcontrato porque estoy en el trabajo y no lo tengo. Pero por lo que pude ver en el contrato no hay nada raro. El deposito esta estipulado en dolares. Pero el valor del alquiler en $ (pesos)

El contrato empezo el 1 de agosto 2008 y el 31 de julio 2009 (1 año) estaria saliendo.


Te agradezco muchisimo la pasciencia.
Saludos,
Juan

steveharris,
"Legalmente si esta todo en orden, sin deudas y la casa integra, yo le deberia devolver el deposito "menos" ese mes y medio de multa ? "
Si, salvo que entre el 1 de agosto 2008 y el 31 de julio 2009 pasó un año por lo que correspondería solo un mes en concepto de indemnización.
No es casualidad que rescinda el contrato justo cumplido un año.

Si se murió el garante podes ejecutar al locatario.
La relación y alcance de las responsabilidades del garante varían según el contrato que se firmó pero que haya muerto el garante no significa que no tenés a quien reclamarle, ni mucho menos.

Respecto del deposito que tomaste (sita de la 23.091):

ARTÍCULO 7º.- Pagos anticipados. Para los contratos que se celebren a partir
de la presente ley, no podrá requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por periodos mayores de UN mes;
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor
del importe equivalente a UN mes de alquiler por cada año de locación
contratado;
c) El pago del valor llave o equivalentes.
La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el
reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De
requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas
por el locador.

Cual es el papel de la inmobiliaria en todo esto?
Son ellos los que cobran los alquileres?
Ellos hicieron el contrato?

Si te estan cobrando por algo lo mínimo que esperaría es asesoramiento en este aspecto (aunque sé que las posibilidades que una inmobiliaria preste un buen servicio de asesoramiento son mínimas).

En fin, como ves hay bastante para negociar por las dos partes.

Juan Martín.

Ante todo te agradezco la pasciencia.
Juan Martin, estuve leyendo en una pagina de inmobiliaria que si el inquilino no avisa con una antelacion de 60 dias, el locador tiene derecho de reclamar la parte que este faltando. Mi caso:
Avisa, los 1º dias de Julio se va el 31 de Julio, tendria derecho a pedirle el pago de un mes de alquiler por los 30 dias que estan faltando para los 60 dias de preaviso ??
En cuanto a lo que dice el articulo 7º yo no tendria derecho a retenerle mas de dos meses de alquiler aunque el deposito fuese como en este caso 4 meses aprox. ?
El contrato de rescision lo deberia hacer el dia que deja la propiedad por seguridad y para chequear que la casa este todo Ok ?
Y por ultimo es legal retenerle una parte por supuestos gastos de servicios quetodaviano han llegado ? o se deduce aprox. en larescesion ?

Mil gracias nuevamente.
Juan

Hola Steve, yo soy un simple estudiante pero a ver si te puedo ayudar tambien....

Como dice Juan, la ley no estipula una multa, sino que, como vos decis, si te avisa el 1 de Julio y se va el 31 tiene que pagarte el alquiler por Julio y por Agosto.

El articulo 7 estipula que solamente podes pedir 4 meses de deposito si el contrato es de 4 años. Como la mayoria de los contratos de alquiler que no son comerciales son de 2 años, por ley, le deberias haber pedido 2 meses de deposito. En la practica se pide mas por el desconocimiento de las leyes por parte de la gente y las inmobiliarias que se aprovechan de eso.

El contrato de recision deberia hacerse el dia de la entrega de la llave, pero vos tenes derecho de visitar la propiedad antes para hacer un inventario de la misma y cotizar los descuentos pertinentes en el caso de que haya cosas en malas condiciones.

Con el tema de los servicios, te los debe dejar pagos hasta el dia que dure la locacion, en este caso seria hasta Agosto.

Lo mejor que podes hacer es ver como esta el inmueble, que hay de descontarle del deposito y de los impuestos/servicios, y tratar de llegar a un acuerdo para devolverle la diferencia. Si lo estas haciendo mediante inmobiliaria ellos son los responsables de asesorarte.

Espero haberte ayudado en algo, y esperemos a ver que dice Juan a ver si concuerda conmigo en algo...
Saludos

nicolasgnz,
Coincido con todo menos "El contrato de recisión debería hacerse el dia de la entrega de la llave, pero vos tenes derecho de visitar la propiedad antes para hacer un inventario de la misma".

steveharris,
Si, asumí que el inquilino se va 60 días después de notificado el locador.
Deberías cobrarle en consecuencia.

Digamos que si cobraste 4 meses de deposito tenés en tu poder dinero "de mas" por decir lo menos. Espero, por tu bien, que este tema no se trate en la negociación.

Los servicios tienen que estar pagos hasta el día en que se va de la propiedad.
El (gran) tema con esto es que hay que prorratear los montos y es un asunto propenso a la discusión.

Yo te diría que pongas en un papel toda esta información.
Pone los derechos. Todos, los tuyos y los de el.
Planteale lo que crees que es justo para terminar esta relación y luego negociá.

Buena parte de los contratos de locación terminan en una negociación.

Sobretodo porque ya se hacen mal desde el vamos, con contratos mal hechos y con gente mal asesorada.

Suerte,
Juan Martin.