garantia de inmuebles

Hola.
Si es una práctica que se hace. El problema de vender la garantía es que si el locatario incumple a vos te pueden ejecutar. Y ninguna cláusula (a mi entender) que pongas en el contrato de "venta" de garantía te va a proteger de un cobro de alquileres. Además, la "garantía" sos vos, no tu propiedad. Esto quiere decir que aunque "zafaras" la propiedad, seguís enganchada vos PERSONALMENTE con la deuda.
Y si, hay formas de "zafar" la propiedad, y son relativamente simples de hacer, pero no me parece que corresponda plasmarlas en un foro.

Saludos.

generalmete los q "venden2 la garantia compran un departamentito por unos meses. "venden" la garantia a varios, hacen la difencia de $$$ y cundo empezas a teenr problemas con tu inquilino y vas a ver a la garantia ya hace tiempo q vendio el departamento y se mando mudar.
me paso a mi con un inquilino. empezo a no pagar, fuimos a ver la garantia y se habia rajado vedniedno el departamento q ponia de garntia. una truchada mal. dodne lo encuentre lo mato a trompadas

si sos garante y el inquilino no pagan te demandan ejecutivamente a vos tambien por el pago y si no pagás, te embargan la casa. Pero si tu casa está inscripta antes de ser garante como bien de familia, no te la pueden embargar, aunque te pueden embargar el sueldo por ejemplo

El problema es que como bien de familia no la van a aceptar como garantía.
Pero reitero, el problema radica en que la garantía es PERSONAL, más allá de que puedas o no proteger tu bien inmueble (esto quiere decir que si el inmueble desaparece como garantía, pero cobras un sueldo en blanco, te lo pueden embargar. Y lo mismo bienes muebles tuyos, joyas etc).
Y otro tema, como garante te responsabilizas no solo por el alquiler, sino por cualquier daño al departamento o a terceros, que sea responsabilidad del inquilino.
En otras palabras, al inquilino se le incendia el depto. p.e. y no paga la reparación (y es su responsabilidad), la tenés que pagar vos.
O daños menos extremos al depto que sean responsabilidad de él, vos sos co-responsable. Como cuando como gracia -y por problemas entre locador y locatario- dañan el departamento al irse. Cosa que pasa.

Saludos.
Guillermo.

y como haces si la garantia desaparecio vendiendo el inmueble que habia puesto como tal???
de q manera encontras a una persona q se fugo para asi trabarle embargo

Acá son dos los temas, por lo menos. O sea, de que lado estás parado.
Obviamente a los "muertos civiles" les es posible "fugarse" y no pagar el día de hoy la plata (y eso sea percibido como una "pérdida" por parte del locador), pero yo, como profesional, puedo esperar y resarcirme luego (y también el locador). O sea, hay métodos y tenés dos deudores. Cierto es que a veces se pierde. Pero la mayor parte del tiempo es una cuestión de tiempo y paciencia (en el peor de los casos). Y yo, como profesional, tengo ambas. Y tarde o temprano, caen.

El otro tema es saber elegir inquilinos y garantías. Para lo que tenés que tener criterio y una buena inmobiliaria. Y tener en claro quien responde y con que.

Saludos.
Guillermo.

aclarame u npco el tema:
mi viejo compro un departramentito para poder alquilarlo y teenr unos 4 mas q sumen a su magra jubilacion.
los 1eros inquilinos , una parejita fureon de 10, ahora la 2 inquilina bue una porqueria dicho mal y pronto.
una mujer jubilada con la hija los 1ros mese pago normal pero desp empzo a atrasarce. cosa q al final tuvismos q ir a buscar a la garantia. resulto q la garantia era comprada y el departamentito q habia puesto para eso ya lo habia vendido. o sea imposible hubicarla.
tuvimos q llevar el caso a un abogado que lo q esta haciendo es pilotearla tratando de q valla pagando auqe sea algo hasta q se cumpla el contrato y asi iniciar el desalojo.
el tema no explicaba la abogada es q esta muy mal hecho el contrato y tb muy mal elegida la inquilina nos decia q el de la inmobiliari tien parte de la culpa por no confeccionar el desalojo por escrito por falta de pago y tb por no corroborar la garantia /trucha) y ademas por alquilarle a una jubilada cuyo ingreso es inembargable.
encima el dpto esta a nombre de mi hermano, en tod este interin mi hermano tuvo un hijito y tien q estar viviendo en la casa de mi abuela reincomodo pudiendo irse a vivir al dpto.
pero ni esgrimiendo esta figura sirve para q desalojen. pareciera q las leyes estan de parte del inquilino aunque sea un chata y el q ofrece la prop para laquilar fuera u nexplotador oligarca
explicame vos como se hace uno para no caer una prox vez en esto

MMMM que bien que existan estos foros, puesto que ahora ya tengo una idea mas clara gracias a cada una de sus opiniones y criterios les agradezco a todos por reponder a mis preguntas. Si tienen algo más para decirme será muy bien venido por que en estos temas soy muy ignorante, ni se me había pasado esa idea de gente turra que vende los deptos usufructuando de la nesecidad del otro.

Es cierto lo que decis de las leyes. Es puntualmente así. No se puede hacer nada al respecto (a la ley). Con relación a tu caso puntual, desde que pusiste abogado, preferiría no opinar (por una cuestión ética).
Sobre como hacer para no caer la próxima vez: hay muchas cosas, pero lo fundamental es una buena inmobiliaria que te aconseje y buen criterio de tu parte. Sobre como saber si la garantía esta comprada o no, tenés un informe que te brinda el registro de la propiedad, que te informa (valga la redundancia) sobre la cantidad de pedidos de informe. Eso es un indicio (cuando tiene muchos pedidos de informe).
Te aclaro que esto no es ninguna novedad, en otro tema de acá esta puesto lo mismo por mi y por otro usuario.
También podés pedir que garanticen parientes (acreditando el parentezco). Pedir dos propiedades. Pedir recibo de sueldo del inquilino y garante. Pedir dos garantes.
El mejor consejo: no precipitarse, ser avaro ni codicioso. Gasta en informes y en una buena inmobiliaria. Si no te convence la garantía (garante), a otra cosa. Situa el precio en un punto que permita que rapidamente tengas varios prospectos, así podés elegir. Recuperas la diferencia en la rapidez en que alquilas y evitas problemas.
Bueno, estas son algunas ideas (y no son pocas). Voy a empezar a cobrar por estos consejos
Y recordá, la astucia humana no tiene límites y siempre podés quedar enganchado con un muerto. Pero podés tomar todos los recaudos posibles para evitarlo.

Saludos.
Guillermo.