Rescision de contrato por parte del locador

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      • 12/12/09
    #1 Rescision de contrato por parte del locador

    Hola a todos los lectores! tengo un temita... estoy alquilando una propiedad que tiene 2 casas (frente y fondo) en el frente de la propiedad alquilo hace mas de 6 años y lo uso como sala de ensayo (el contrato no es comercial pero el dueño sabe el uso que tiene la locacion y fue aceptada desde el primer contrato firmado en el año 2004). La casa del fondo la estoy alquilando desde marzo de este año (2009) que es donde vivo.

    Los contratos vencen, el frente en julio de 2010 y el fondo en marzo de 2011. El locador ayer nos hizo saber que la propiedad tiene una "promesa de venta" y deberia entregarla en enero de 2010, eso quiere decir que rescindiria los contratos (a uno le faltan 7 meses para su vencimiento y al otro 1 año y 3 meses).

    El aviso de resecion me lo esta dando con menos de 60 dias de anticipación. En los contratos no figura en ningún lado la resecion del contrato por parte de locador (si del locatario)

    Hecho todo el preambulo la consulta es: el locador deberia indemnizarme por rescindir los contratos, cierto? Cómo sería (de cuanto) dicha indemnización?

    Espero respuestas cuanto antes ya que el lunes me encuentro con el dueño a "discutir" terminos y condiciones y si bien debo reunirme con mi abogado me gustaria estar cubierta por las dudas no pueda reunirme antes de ver al locador.

    Gracias anticipadas.

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    16 comentarios / 41268 Visitas

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      • 10/07/06
    12/12/2009
    #2 Re: Rescision de contrato por parte del locador

    Con contrato firmado el locador no puede rescindir anticipadamente. La única alternativa es que vos te vayas voluntariamente.
    En tu caso generalmente se estila que se "compre" el resto del contrato (te den plata para que te vayas antes).
    Las alternativas a lo anterior (que tiene el locador) es agua y ajo, o volverte loca/apretarte para que te vayas.

    Otro tema es saber que es esa "promesa de venta". Porque si es un boleto, esta en el horno.

    Saludos.

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      • 12/12/09
    12/12/2009
    #3 Re: Rescision de contrato por parte del locador

    Gracias por contestar, sabes que creo que esa "promesa" ya esta casi cocinada porque el tipo pretende que nos vayamos el 31 de enero y nos vino a prepotear re mal... por supuesto no le di mucha atención porque hasta no hablar con un abogado y saber que decir no le voy a seguir la corriente... La propiedad esta en venta (le enchufaron un cartel hace un mes y tengo la sensacion de que el dueño ya tiene algo cerrado...)

    No tengo problema en que me "compre" el resto del contrato siempre y cuando obviamente, me beneficie su oferta... esto, imagino, es un valor a arreglar entre las dos partes o hay alguna "regla" para estos valores?

    espero haber sido clara y gracias nuevamente!

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      • 10/07/06
    13/12/2009
    #4 Re: Rescision de contrato por parte del locador

    No hay reglas, más que la necesidad. Se empieza diciendo que no te vas hasta el vencimiento del contrato por razones .... Con esa base se empieza a charlar.
    Estas cuestiones son usuales en ciertas zonas de veraneo donde en dos meses sacas lo de un año o más, y los dueños quieren sacar a los locatarios por los meses de verano.

    Saludos.

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      • 12/12/09
    18/12/2009
    #5 Re: Rescision de contrato por parte del locador

    Me reuni con el locador, y no hubo arreglo... El tipo me ofreció la mitad de lo que le pedí, y, sinceramente no me cierra por ningún lado ya que no inflé el número de gastos irreales (gastos de mudanza + diferencia de alquiler nuevo con el actual x el tiempo que resta de contrato. Ej: 100 alquiler actual / 250 alquiler nuevo / diferencia 150, esa diferencia x tiempo que resta de contrato= suma que le pedí + gastos de mudanza y "puesta a punto": dinero que puse en esta casa para vivir minimo 2 años y me estaria yendo a los 9 meses)

    Asi que se fue enojadisimo diciendo que entonces suspenderia la venta y bla bla bla... a lo que le dije: ok... es tu casa, hace lo que te parezca no quiero mala onda pero si no hay arreglo, no hay arreglo... qué vamos a hacer?

    Previo a esto me amenazó con el convenio de desocupación... diciendo que si él quería lo podia ejecutar y no sé que cantidad de pavadas más, tuve la lucidez de grabar toda la charla... x las dudas (me desacostumbré a creer en la palabra). Igual por ese lado estoy tranquila porque no tiene ningún motivo que le permita ejecutar dicho convenio.

    El tema es el siguiente: según parece al tío este ya le señaron la propiedad... (se lo dijo él a mi marido cuando tiró una primera oferta) y me acordaba de tus palabras de la primer respuesta que me diste:

    "Otro tema es saber que es esa "promesa de venta". Porque si es un boleto, esta en el horno"


    Pregunto: porque decis que estaria en el horno? acaso el no puede hacer lo que quiera con su casa? no es "legal" vender una propiedad con inquilinos dentro?

    Bueno, muchas gracias por tu tiempo.

    Saludos.

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      • 10/07/06
    18/12/2009
    #6 Re: Rescision de contrato por parte del locador

    Claro que es legal vender con inquilinos adentro. Ahora, quién quiere comprar una casa con gente adentro, salvo que sea para inversión (o sea, destinada a ponerla en alquiler)?
    Con relación al boleto, esta en el horno porque ya es una obligación para escriturar. En otras palabras, él se obliga mediante boleto a escriturar. Si no cumple el comprador puede hacerle bastantes problemas. Además, los boletos bien hechos tienen clausulas penales por demora en la fecha de la escrituración, que generalmente están pactadas en cientos de dólares y son de aplicación por día de demora (si bien no sería exactamente de aplicación en este caso, meses, sino solo para demoras de días).
    Pero sin importar lo anterior, esta perdiendo un comprador (porque nadie en su sano juicio espera nueve meses para comprar, habiendo otras propiedades, y nadie compra con un inquilino que no se sabe si se va a ir al vencimiento del contrato -esto se llama comprar un posible juicio-).

    Bueno, si arreglan bien y sino, como acordaron previamente se quedarán en la casa hasta que se cumpla el contrato (que es lo que corresponde).

    Saludos.

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    18/12/2009
    #7 Re: Rescision de contrato por parte del locador

    Claro como el agua. Muchas gracias por tu tiempo.

    Apropósito... sos abogado? (como para agendarte digo)

    Saludos.

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      • 10/07/06
    18/12/2009
    #8 Re: Rescision de contrato por parte del locador

    Si soy abogado. Y me encontras acá.

    Suerte.

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    30/03/2012
    #9 Re: Rescision de contrato por parte del locador

    Hola! XGUILLE, voy a postear aca y ojala leas mi msj porque me parecieron muy claras y exactas tus respuestas al tema.

    Esta es mi consulta:

    Mi hno tiene un depto que compro hace 5 meses como renta, durante esos meses no vivio nadie ya que estuvo refaccionandolo a nuevo. Hace 1 mes lo alquilo y desde el dia 1, la locataria tuvo problemas vs: cortes de agua y agua caliente - intermitentemente (los servicios son centrales) y lo ultimo que le paso esta semana es una pequeña filtracion del techo del baño por lo que se le esta descascarando.

    Mi hermano estuvo siempre en contacto haciendo de intermediador entre ella y la administracion para informarse sobre las causas y tratar de resolverselos y ahora hablando con vecinos nos enteramos de que es un edificio con muchos problemas edilicios internos y que a su vez hay una deuda por parte del consorcio que dificulta la relacion con la administracion. Pero lo importante para mi es que mi hermano siempre estuvo atras de esto, haya podido o no darle una solucion parcial o total a los problemas de servicios centrales.

    Ahora, luego de solo 1 mes, la inquilina que esta evidentemente desbordada y con la cual empiezan a ver roces en la relacion, anuncia que va a optar por la via legal y rescindira el contrato.

    Que opciones legales cubren a mi hermano como locador ante la rescesion del contrato tan anticipada??? La idea obviamente esta en tratar de negociar de buena manera, nadie la quiere cagar pero tambien que se quiera ir a mi hermano le dejaria un futuro agujero grande de gastos hasta que lo vuelva a alquilar (o vender, que fue mi consejo ya que evidentemente es un edificio conflictivo y no estaba al tanto).

    Por lo que estuve averiguando entiendo que ella debera pagar los 6 meses por rescindir, esto incluye tambien las expensas?

    Bueno, ojala alguien me pueda dar una mano.
    Mil gracias!

    Laura

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      • 21/06/08
    31/03/2012
    #10 Re: Rescision de contrato por parte del locador

    Mira, si en verdad la locataria TIENE TANTOS PROBLEMAS!!, que por supuesto no pudo advertir, ya que ni tu hermano que es el dueño sabía todas las fallas del departamento, creo que, es más que justo que le diga "perdón y gracias", por no tratar de hacer más lío e irse.-
    Hay una figura en el Código Civil que se llaman VICIOS REDHIBITORIOS , y con relación a la locación está contemplado en el art. 1525.-
    Ese artículo da derecho al locatario a pedir la disminución del precio o la rescisión del contrato.-
    Este artículo dice textualmente: Artìculo 1525.- El locador responde de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido, o hubiesen sobrevenido en el curso de la locación, y el locatario puede pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa.
    Así que sin hacer más problemas que le acepte la llave, le devuelva el depósito si es que se constituyó, y trate de llenar su agujero económico de alguna otra forma, ya que sino, puede tener serios dolores de cabeza

    a aalbas y lbembibre les gusta esto.
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